南通的商业过剩，究竟到了什么程度？

　　有的开业就开始走下坡路，有的苦苦支撑人气始终上不去，还有的甚至连招商都不做了，直接空置、荒废，几万方的建筑裙楼屹立在小区旁边，作用堪比“楼市吉祥物”。

　　比如位于观音山板块的大型商业综合体——观鑫楼，鑫城南苑小区的配套商业。

　　建成后撂荒多年，如今内部杂草丛生，俨然成了免费的地面停车场···

　　鑫城南苑小区位于观音山板块，八一路和观东街交叉口，配套商业综合体与小区西门只隔了一条观澜街。

　　综合体由地面3-4层商铺和一栋写字楼组成，商铺铝板+干挂石材外立面，搭配大面积通透玻璃窗，同时以橘色菱格造型点缀，整体颇具质感。

　　然而，这几栋楼组成的商业外街，至今未启用，地面到处塞停着私家车、面包车等，甚至还有挖掘机，俨然成了一个免费的地面停车场。

　　建筑四周都没有看到广告牌，似乎建成后也没有进行招商，一直空置。

　　1楼内部的中央绿化带，杂草已经长得很高，无人打理，随处可见垃圾堆积，还有休闲椅都被推翻了，一片狼藉。

　　地砖也由于长期被水浸泡，部分区域有淤泥且长有青苔和杂草。

　　扶梯和电梯也多年未用，只能爬楼梯进入二三楼。

　　商场过道和楼梯都铺设了瓷砖，但已经积满灰尘，地面垃圾也无人打扫，有的地方还有积水和泥泞。

　　所有商铺内部都未装修，玻璃上还张贴了一些“旺铺出租”、“房屋出租”的广告。

　　前两天，同样位于观音山板块东站旁的星银海，好不容易引进的超市开业几天就传出跑路的传闻，让人哭笑不得。

　　作为小区的配套商业，迟迟不投入使用，也许是因为周边人流不够、小区入住率太低等原因，无法支撑运营一座商业体的费用。

　　但我们实探发现，目前鑫城南苑小区的入住率并不低，而且居住氛围也比较好。

　　小区距离划定的创新区北区较近，周边交通配套正在完善中，距离东侧通盛大道较近；

　　紧邻在建的地铁2号线太平路北站，步行可达，地铁建成后出行将更加便利。

　　小区共2个出入口，其中主入口在小区北门，机动车辆进出一车一杆，非机动车辆和行人可自行进出，不设门禁，保安并不会进行排查。

　　小区2016年建成，为较新小区。小区整体层高在11-18层，楼间距45米左右，采光较好。

　　楼栋外观情况良好，但入户门厅较为狭窄，部分业主将非机动车放置在消防通道门前，容易造成安全隐患。

　　小区内部设置了少量机动车停车位，机动车整齐停放在规定的停车位上，还设置了地面非机动车和电车充电桩。

　　小区内随处可见可以休息的长椅、凉亭等设施，中央广场处也有可休息的石桌和石凳，比较人性化。

　　小区内中心景观处周边各项游乐设施围绕，分散布局，不少老人聚集聊天、打牌，还有儿童在娱乐设施处玩耍。

　　小区两梯两户，公区地面贴砖，楼梯间地砖也一路铺到天台。

　　地下车库车位充足，地面铺环氧地坪，除了在进出口处有指示标识外，在墙面或柱子上也会标出各区的行进方向。

　　整体来看，鑫城南苑虽然是拆迁安置小区，但无论是房屋外观、小区绿化，还是各项配套，都跟普通商品房有一拼。

　　鑫城南苑位于观音山板块，再往东就直接到了通州先锋镇。

　　目前该板块发展较为不均衡，汽车东站附近发展较快，太平禅寺往东则明显滞后，大片的厂房、自建房，城市化程度不高。

　　因为发展不均衡，导致周边房价分化十分明显，目前以中海翠湖溪岸、绿城诚园为代表的高品质二手房，挂牌价在2.4-2.6万/㎡左右，不满二；

　　红星天铂、国城璟府、佳期漫、万科城市之光等楼龄也不算长的商品房小区，二手价格在1.7-2.3万/㎡之间；

　　而周边安置房小区的二手房价也在1.2-1.6万/㎡左右，鑫城南苑目前小区二手挂牌均价16468元/㎡，价格属于同区域比较高的。

　　目前鑫城南苑小区27套房源在售，挂牌数量不多，近90天无成交，近30天有23次带看。

　　从挂牌房源来看，建面约120㎡以上的房源挂牌价1.3-1.7万/㎡不等，而小户型的挂牌价则相对较高，建面约87㎡小高高楼层毛坯可以挂到超1.9万/㎡。

　　从成交数据来看，鑫城南苑在贝壳找房上已经近17个月都没有成交记录，蕞近一套成交的房源还是在2021年7月12日。

　　一套建面约88㎡的毛坯，总高11层的中楼层，挂牌价168.2万，降价13.2万成交，蕞终成交单价17614元/㎡，总价155万，成交周期128天。

　　在去年成交的几套房源中，成交价都在1.7万/㎡以上，其中去年初成交的建面约133㎡大户型，更是卖到了20903元/㎡，不过是精装。

　　整体来看，鑫城南苑小区二手房流通性不高，未来地铁2号线开通、配套商业投入运营后，能否有起色，值得期待。

　　蕞后，你觉得鑫城南苑这个小区如何？欢迎留言！

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