房地产业既是高关联度和先导性产业，也是重要的民生产业，在推进新型城镇化进程中发挥着不可替代的作用，为南通市经济社会发展、结构调整、转型升级、改善城乡居住环境作出了积极贡献。南通市统计局对“十二五”以来南通市房地产业发展特征进行详细阐述，着重分析“十三五”以来房地产市场呈现的新特点，探索新常态下房地产市场面临的风险点，预判发展趋势，就如何促进房地产市场平稳健康发展提出对策建议。

　　一、“十二五”以来南通市房地产业发展特征

　　（一）房地产业助力经济增长，增幅呈现波动

　　2011年以来，南通市地区生产总值及第三产业增加值持续增长，增速平稳放缓，年均增速分别为10.2%、11.3%；房地产业增加值年均增速为10.0%，增幅波动较大，其中2013年增速达20.3%，其余年份小幅波动增长。房地产业增加值占GDP比重在5.8%-7.2%区间内小幅波动，占第三产业增加值比重在15%左右波动。

　　表1：“十二五”以来南通市经济发展情况

　　（二）房地产开发投资增速持续放缓

　　南通市房地产市场蓬勃发展了十几年，投资增速保持两位数的高速增长，随着经济发展速度放缓以及房地产市场的宏观调控，“十二五”期间房地产投资增速自39.3%逐步回落至个位数，但始终高于全省增速。在国家供给侧结构性改革去库存大背景下，2016年房地产投资趋于谨慎，项目开工有所控制，投资规模缩减为584.1亿元，同比降幅为15.5%，低于全省增速25.3个百分点；2017年上半年，南通市房地产开发投资280.2亿元，同比降幅缩窄。“十二五”以来，南通市房地产投资年均增速为6.3%，房地产投资占固定资产投资的比重自16.0%先上升至2013年18.1%，而后下降至2016年12.1%，投资贡献率也随之出现较大波动。

　　表2：“十二五”以来南通市房地产投资情况

　　（三）房地产开发企业运营趋于稳定

　　“十二五”期间前三年，南通市房地产业快速发展，开发经营企业由2011年478家增加到2013年580家，之后企业数量基本稳定。2016年，南通市房地产开发经营企业580家资产总计3712.5亿元，其中11家企业资产超50亿元，5家企业超100亿元；2016年主营业务收入再创新高达769.0亿元，年均增速为17.5%。房地产开发企业本年实际到位资金在2013年与2014年前经历快速增长后，现处于小幅波动环境，运营趋于稳定。

　　（四）新建商品房销售面积波动上扬

　　“十二五”以来，南通市房地产市场受各项调控政策影响，市场波动较大，呈现整体上扬态势，新建商品房销售面积平均增速为17.4%，高于全省平均增速6.3个百分点；新建商品房销售面积自2011年677.5万平方米增长至2016年1200.8万平方米，期间2013年销售较为突出。

　　2011年，国家密集出台了“国十一条”、“新国十条”及“新国八条”等政策，二套房贷首付比例上调至60%，限购范围进一步扩大，销售市场较为低迷。2012年，国家对房地产市场采取有保有压、稳中有松的调控政策，支持首套房信贷，央行两次降准、降息，房地产市场迎来反弹。南通市房地产对调控政策反应较弱，2013年才逐步呈现商品房销量高企局面。2013年“国五条”再次加强调控，政策效果蔓延至2014年，房地产市场相对前期较为低迷，尽管下半年密集出台降息及取消限购、限贷等利好政策，但短期市场信心难于提振。2015年，去库存成为主基调，央行屡次降息降准，降低二套房首付比例、调整营业税征收时间标准等组合配套政策，刺激市场需求。2016年房地产销售市场整体回暖，四季度全国20多个城市先后出台限购等调控措施，周边热点城市购房投资需求外溢，热销态势传导至南通。

　　（五）商业地产较快发展，商品住宅主体地位稳固

　　“十二五”以来，以新产业、新业态、新商业模式为代表的新经济发展迅速，催生融合多种业态的“商业综合体项目”蓬勃发展。商业地产投资自2011年快速增长，近两年略有缩减，年均增速为18.7%，高于房地产开发投资12.4个百分点。商业地产销售规模在2013年达到阶段高点85.0万平方米后回落，近年来稳步回升，销售面积年均增速为14.1%。

　　“十二五”以来，南通市商品住宅投资占房地产开发投资比重维持75%左右，新建商品住宅占全部新建商品房销量比重从88%逐步上升至92.9%，商品住宅持续稳固其房地产市场主体地位。商品住宅投资增速逐年放缓，年均增速为5.5%；新建商品住宅销售面积年均增速为17.5%，趋势上涨突破2013年销售高点。

　　二、“十三五”以来房地产市场呈现新特点

　　南通市经济保持平稳较快发展，城镇化建设步伐不断加快，城乡居民收入和生活水平稳步提高。城市发展过程中，置业需求持续释放，南通市房地产销售市场整体呈现上扬态势，住宅占据主体地位比例上升，居民住宅条件进一步改善。

　　（一）城市快速发展，需求持续释放

　　“十三五”以来，南通市坚持规划建设管理并重，大力推进项目建设，城市空间不断拓展，城市功能和辐射能力不断增强。随着城市发展规划，尤其是接轨上海、中央创新区、地铁以及商业发展的利好频出效应，城市周边交通、医疗、教育等配套设施逐步完善，城市宜居魅力凸显，本地居民自住的需求加速释放，南通市新建商品房销售面积趋势上涨。从2016年各季度新建商品房销售面积同比增速看，江苏省内热点城市苏州、南京、无锡相继呈现火爆销售局面，2016年上半年同比增速均超过60%。9月30日，20余个城市先后集中出台调控措施，苏州、南京、无锡销售增速持续下行，部分购房投资需求外溢，热销态势传导至南通市。2017年上半年，南通市新建商品房销售808.6万平方米，同比增长48.0%；月均销量创新高，达134.8万平方米，较一季度及2016年分别增加20.4及34.8万平方米。2017年起，南通市销售面积规模省内第二，仅次于苏州，超过南京、无锡两市。

　　（二）结构性改革推动，去库存成效显著

　　2016年，在国家供给侧结构性改革去库存的大背景下，南通市加快供给侧结构性改革步伐，进一步优化市场供应结构，引导市场合理需求，认真贯彻落实房地产去库存政策措施，房地产市场保持活跃，运行总体平稳，去库存成效显著。

　　一是新建商品房及商品住宅待售面积规模平稳缩减，同比增速降幅明显，六个季度内下降约50个百分点，去库存成效显著。市房管局数据显示，2016年全市商品住房可售面积729.8万平方米，同比下降43.3%，去化周期7.3个月。2017年上半年，南通市商品房待售面积969.0万平方米，同比下降9.1%，整体规模逐月递减；其中住宅类待售面积634.0万平方米，降幅达16.8%。

　　二是从严控制新开工建设安置房项目，加快实施货币安置；推动住房保障货币化，积极引导空置时间较长的保障性住房向养老、医疗等社会公益性事业转型或者转化为普通商品房。

　　三是加快商办房去库存，加强商办地产调控，严控商办规模，通过调整土地用途、规划条件等，合理引导未开发用地转型用于新兴产业项目开发建设，促进其他产业投资。大力发展楼宇经济，强化招商引资工作，加快发展现代服务业，推动大众创业、万众创新，促进商业办公房地产消化库存。

　　（三）开发企业资金宽松，购地开发仍有空间

　　2016年，南通市房地产企业资金来源927.3亿元，同比增长4.4%。全年有16家房地产开发企业购置土地83.4万平方米，同比下降53.6%。2017年上半年，房地产企业资金来源603.7亿元，同比增长28.2%，资金环境进一步宽松。其中定金及预收款、个人按揭贷款分别增长76.1%和101.4%，占实际到位资金41.0%和18.8%。定金及预收款已逾四成，开发企业资金加快回笼，对确保开发项目的资金保障起到积极作用。上半年，12家开发企业购置土地面积40.2万平方米，同比下降27.6%。土地成交价款19.8亿，同比增长10.5%，待开发土地面积164万平方米，下降39.5%。可见，当前房地产开发企业资金环境较为宽松，且土地储备及库存面临着逐步消化前景，而购置土地及开发新项目的需求未能充分满足，购地开发项目仍有空间。

　　（四）因城施策多措并举，有效稳控市场发展

　　“十三五”以来，南通市新建商品房销售均价小幅趋涨，南通市政府及时根据国家调控政策，因城施策结合自身特点，出台引导政策稳定市场预期，引导理性消费。加强动态监测，促进供需平衡，规范市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

　　一是狠抓政策落实。自2016年四季度起，南通市区实行销售价格备案制度，严格落实商品住房价格明码标价和“一价清”制度；2017年启东市出台调控政策强调新房价格备案措施；南通崇川区率先公布“学位房”政策；南通开发区首次实行“限价”和“摇号”双举措控制地价。

　　二是加强市场监测。根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系，提高政策精准度与执行效果。建立新建商品住房销售面积及成交均价的日监测、周监测、旬监测、月监测制度，及时分析研判房地产市场发展情况；房管局等多部门联合开展房地产市场持续专项整治行动，严厉查处违法违规行为。

　　三是增加市场供应。根据市政府适度加大普通商品住房供应、提高房地产调控效果的总体要求，优化供应结构，编制年度经营性用地供应计划，及时引导社会预期，有效满足市场用地需求。

　　三、新常态下房地产市场面临的压力及风险

　　一是开发投资与销售节奏错配。2017年上半年，南通市房地产开发投资同比下降6.3%，降幅有所收窄，但从全市范围看，仅有崇川区、启东市两地保持37.3%与19.1%的增速；其它地区均有不同程度下降，降幅蕞明显的有开发区-36.2%、港闸区-28.8%、如东县-24.4%。在经历了连续数年高速发展的“十二五”时期，房地产市场进入减速换档时期，房地产开发投资潜在下行压力仍存，而销售市场却热度未减，新建商品房销售增幅达48.0%。全市范围内，除开发区仅增长0.05%，其他地区增速均超过30%。作为房地产市场蕞为关键的两项指标，当前房地产开发投资与商品房销售节奏错配。

　　二是新建商品房销售区域分化明显。2017年上半年，南通市区商品房销售面积同比增长33.6%，县（市）区增速为68.4%，两者间区域分化扩大。市区中，崇川区、港闸区作为中心城区销售体量大，占全市比例达31.5%，增速整体保持平稳；通州区增速74.7%，在市区范围内蕞为突出；开发区未能有明显增长。县（市）区中，海安县、如皋市、启东市保持全市前三位的领先增速，且销售体量均已超过开发区及通州。尤其是受到崇启大桥、沪通铁路交通优势辐射，启东市、如皋市在融入上海“一小时都市圈”前景下销售快速增长势头激进。从全市范围看，各地区间商品房销售节奏呈现较为明显分化态势。

　　三是库存呈现结构性短缺与过剩状态。得益于城市发展以及周边热点城市影响，南通市新建商品房销售快速增长，待售面积持续下降，但结构性库存压力仍然存在。2017年上半年，南通新建商品房待售面积同比下降9.1%，比上年同期减少96.7万平方米；住宅待售面积降幅达16.8%，规模下降128.1万平方米，但商业地产待售面积同比增长9.9%，规模增加21.2万平方米。房地产市场乡镇区域的商品房销售节奏缓慢、商业办公楼去库存滞后等现象普遍存在。新建商品住宅待售量结构性短缺，而商业地产去库存任务依然艰巨。

　　随着新建商品房销售不断攀升，房地产销售市场预期乐观，引领带动土地市场实现冰火两重天的跨度。2016年前11个月土地出让基本为个位数，12月份南通市区20宗土地（含10宗住宅用地）集中入市，创收超87亿，占全年土地拍卖总收益的60%。拍地创收金额明显提升，全年成交金额约144.9亿元，较上年增长68.8亿元。南通市区商品房销售火热，部分开发企业面临补库存需求，拿地高溢价顺应了市场预期。土地出让价格的上涨使房地产开发成本攀升，进一步吸引投资资金进入房地产市场，使房地产市场呈现螺旋上涨。政府土地市场的调控主要利用推地节奏的把握，通过错峰推地，避开市场热度，这有利于房地产市场长远健康的发展，但这些调控措施立足长远，短期客观上却减少了土地供给，引起地价逐步增长，从而对房地产整体市场形成压力。

　　（三）房地产市场滋生“灰犀牛”经济隐患

　　全国金融工作会议召开后，《人民日报》发表评论称，既要防黑天鹅，也要防灰犀牛。“灰犀牛事件”并非黑天鹅事件那样的随机突发事件，而是在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件。中国经济当前面临“灰犀牛”隐患中，房地产市场广受关注。一是房地产市场处于中国经济和财政收支的支柱性地位。业界称之为中国经济特别是投资波动的“周期之母”，而地方财政收支对房地产市场依赖程度较高，即所谓的“土地财政”问题。二是房地产在资产市场中的地位远高于其他投资工具。商业银行的房地产行业贷款集中度过高，资金涌向房地产企业，融资能力加强，而实体经济信贷资源供给则受到挤压。同时，信贷资金也可能通过实体经济途径，变向进入房地产行业，投资投机因素促使房地产风险加大。三是房地产具有较好保值增值的投资属性功能。居民加杠杆购房投资，同时证券化的房地产贷款若经过金融机构多层嵌套、加杠杆则对投资者影响更广。在当前金融机构不良资产逐渐暴露的大环境下，房地产市场“灰犀牛事件”倘若发生，信用风险传递至金融体系，相应问题都将对经济发展形成巨大压力。

　　“十三五”以来，南通市房地产市场受周边热点城市拉动回暖，市场热度持续，一、二线城市短期面临调整，热点城市在调控中有所降温。2017年，南通市统计局建立全市重点房地产开发企业联席制度，在全市范围内选取蕞具代表性的20家房地产开发企业，通过实地走访、现场座谈以及问卷调研等调查方式，结合“十三五”以来南通市房地产市场关键发展指标数据进行研究分析，探索南通市房地产市场发展走势，调研分析预判南通市房地产中长期市场前景乐观，短期政策及外部环境影响值得重视。

　　（一）新建商品房销售稳中有增，增速放缓

　　市统计局数据显示，南通市新建商品房2017年7月销售面积105.1万平方米，低于上半年月均销量约30万平方米。以1-7月月均销量进行预测，全年销售面积预计为1566.5万平方米，同比增速放缓至30.5%，较上半年增速将回落17.5%，商品房销售创新高后持续性值得关注。房地产市场调控前期，起关键作用的是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策，而未来关键因素将转变为货币信贷与流动性紧缩等外部环境。房地产开发企业调研中反映，南通市商业银行首付比例提高、房贷利率无折扣、基准利率上浮以及放款时间明显延长。房地产信贷增长势头回落，个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降。商业银行在量及价上对房贷的限制会进一步增加居民房贷偿还负担，并在一定程度上抑制或延后居民的房贷需求，引导购房行为更为理性谨慎。预计信贷的收紧趋势延续周期内，将进一步冷却商品房销售市场，销量增幅将有所放缓。

　　（二）土地市场热度持续，房价温和趋涨

　　经历前期底价拿地模式递进至地块单价过万，南通市区土地市场2016年单价破万地块共计9宗，均价12423元/平方米，其中3宗地块单价、楼面价双双破万。以2016年12月份南通市区10宗住宅用地成交情况为例，成交平均单价11507元/平方米，楼面均价达7535元/平方米。重点房地产开发企业调研反映，市区新建商品房销售价格在备案制度管控下趋于稳定，但是前期土地拍卖价格较高的项目开发成本上升，预期未来房价仍有小幅上涨的合理空间，受政策调控及外部环境变化影响有所控制，但短期内大幅下降的概率较低。

　　（三）房地产开发投资谨慎，企业谋求稳步发展

　　市统计局数据显示，2017年1-7月，南通市房地产开发投资327.1亿元，以月均投资额进行预测，全年房地产开发投资560.7亿元，同比预计下降4.0%，较2016年降幅将缩窄11.5个百分点，可见房地产开发投资暂未因前期销售火热态势得以迅速扩张。重点房地产开发企业调研中反映，前期热销局面促使开发经营状况改善，资金环境相对宽松，且土地储备及库存逐步消化，开发企业拿地意愿增强，同时面临发展挑战：一是土地供应有限且价格较高，参与拍地准入门槛提升后较多开发企业项目开发难以持续。二是市场调控降温后销售放缓，银行贷款额度降低，且结构性库存压力仍然存在，后续资金回笼趋缓，资金环境即将趋紧。三是随着购房者日趋专业理性，品质开发将成为市场主流，未来的市场竞争是服务、品质、物业管理、性价比的竞争，要有真正的实力和专业水平才能赢得市场。因此，开发企业运营策略趋于谨慎，期望通过联合开发、并购收购、产品转型升级等更多模式优势互补、控制运营风险，项目开发速度保持稳定，经营谋求稳步发展。

　　五、促进房地产市场健康发展的对策建议

　　中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性。随着南通市城市与经济发展，房地产市场热度持续，调控政策落实成效显现，仍将面临多方面考验。政府应建立起健康平稳的房地产市场调控长效机制，保持各项政策落实的持续性和有效性，根据城市经济发展情况建立系统化的监管体系，提高政策精准度与执行效果。正确解读房地产市场监管措施和调控政策，稳定市场预期，引导理性消费。加强动态监测，促进供需平衡，规范房地产市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

　　（一）统筹房地产业资源端与消费端的良性互动

　　2017年4月初，住房城乡建设部与国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中曾提到，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。南通市房地产业调控与发展并行成为新常态，控制好房地产业发展，关键是统筹好资源端与消费端结构与供需。建立土地供应与需求相匹配的供应机制，发挥土地调控的市场引领作用，通过土地调控引导房地产市场的走向，形成对房地产市场的主动应对。

　　充分发挥市场在资源配置中的决定作用，根据各地库存和需求规模，科学控制土地供应节奏。应对市场需求，科学确定房地产开发用地供应结构，加大商品房结构调整力度。一是调整住宅用地供应，盘活存量商品房，缓解结构性过剩与短缺问题，滞销地区去库存、热点地区稳房价；二是加大商业地产的去库存力度，商业用房同质化严重的地区适当控制商业用地供应规模。应根据市场的需要来确定开发的投向，切忌盲目性，尽量避免市场过剩问题的发生。三是应合理规划开发户型，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、政策性商品住房和廉租住房的土地供应。兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，保障不同阶层消费者住房需求。

　　（二）强化房地产市场动态监测，实现精准调控

　　房地产政策调控的目标是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展。有关部门应加强对房地产市场特别是新建商品住房价格走势进行动态监测，推动房地产大数据工程建设，建立健全包括投资增幅、土地供应、银行信贷、资金来源、开发结构、销售率及空置率、房屋销售及土地购置价格等内容在内的房地产市场监测指标体系。一方面，结合各地区商品房存量、未开工住宅用地总量等指标，分析房地产市场供求状况、市场分化情况，加大房地产开发用地管理力度，合理确定住宅用地供应规模、布局和节奏。另一方面，以统一标准的指标体系对房地产调控成效进行总结分析，完善房地产市场监测分析机制，全面掌握南通市住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。针对南通市未来人口变动、需求情况做科学分析预测，密切跟踪市场行情变化，及时调整调控政策，促进房地产市场持续健康发展。

　　（三）强化房地产企业管理，着力引导市场预期

　　一是加强房地产企业诚信建设、信用评价和行业自律，规范房地产市场运行秩序。进一步提高房地产建设审批效率，缩短开工周期，提升土地资源利用率。引导房地产开发企业理性把握市场发展走势，及时调整开发节奏，确保在建工程顺利建设交付，以促进房地产市场良好运行。

　　二是鼓励房地产企业向“产品+服务”升级转型，创新多元化经营模式。一方面提升产品品质，宏观上增加项目的宜居、宜业性能，微观上注重楼盘细节，改善配套环境，适应市民多元化、个性化需求。另一方面发展新业态，积极开发主业相关联产业，发展旅游、养老、文化、医疗等跨界地产，加速实现从单一型向综合型、复合型企业转变。

　　三是依法严肃查处、严厉打击房地产开发企业违法违规行为。坚决抵制囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等侵害消费者知情权、选择权和公平交易权的恶劣行径。

　　四是加强正面舆论宣传，稳定房地产市场信心，营造有序的市场环境。引导市场行为按需而行，树立购房者的信心，消除居民对未来房价大起大落的焦虑与投机心态，从而有效缓解房地产市场供求结构性矛盾，为长效机制的建立争取时间。

　　（四）区域协调施策，提高调控实效

　　2017年，全国已有40余个城市先后出台了房地产调控政策，随着热点城市调控政策的执行，其周边各“环热点城市”承接溢出效应愈加显著，为控制过热局面，周边卫星城市陆续出台调控政策。《上海市城市总体规划（2016—2040）》明确提出，优化上海大都市圈格局，构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等“1+6”协同发展大都市圈。南通市作为长三角世界级城市群中的“环热点城市”，为促进市场平稳发展，政策手段涵盖限购、限贷、限卖、控制新建商品房备案价格、加大土地供应等各个层面，处于“去库存”和“控房价”双轨并行阶段，调控实施难度逐步增加。随着经济的融合以及城际交通的彻底改善，房地产市场原先以城市划分的“板块”将在未来几年发生巨大变化，区域概念强化，将区域房地产市场逐步作为一个“中观整体”看待，在“一城一策”的基础上，逐步探索“区域协调施策”，对区域市场整体回归理性、提高调控实效将产生积极作用。积极融入中心城市是发展方向之一，区域范围内通过完善政策设计，合理承接中心城市住房需求，帮助疏解中心城市功能。逐步克服不同城市长期的行政分割局限，在协调程度、形成调控合力的能力以及政策科学性上进一步完善，使得区域协调施策得以开展落实，整体提高调控实效，促进南通市房地产市场平稳发展。

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