南通市港闸区招商引资标书１南通市闸区港招商资引标书前言报针对闸区项开报过对观经济本告主要是南通市港目所展，告通南通宏和南通大的房地产场项运过对闸区产场竞争个区市分析确定本目的行背景，通南通以及港房地市，案，域客细结项况给项关议源等的化分析，合本目自身情，予本目相建。宏观经济背景房地产市场分析项目自身分析经济发展社会概况社会规划整体市场开发南通市场发展区域竞争情况区域规划项目立地分析项目建议２目录前言.............................................................................

　　...５５3.4区竞争个、域案分析............................................................５６项议四、目建...................................................................................６０4.1、2006会购调研资年南通房展房需求料分析...................６０4.2项、目SWOT分析..............................................................６４4.3项议．目整体建...................................................................６５4.4项产议、目品建...................................................................６７4.5项议、目价格建...................................................................６８4.5.1、收入法......................................................................６８4.5.2场较、市比法..............................................................６９4.5.3总竞争、价法..............................................................７０５项一、目立地分析1.1概况、南通1.1.1、地理位置图区图一：南通位资来网注：以上料源于南通政府站处纬南通地北31°41-32°43东经、120°12-121°55间之,处经于沿海济带与长经江济带T结构汇型交点。南通会据江海之、扼南北之喉与国经济发达苏，隔江中蕞的上海及区誉为袤苏过铁与欧亚陆桥连从长南地相依，被“北上海”；北接广的北大平原，通路大相；达国苏赣江口出海可通中沿海和世界各港；溯江而上，可通、皖、、鄂、湘、川六省及云、贵陕临内陆两经济辐与区优势、、豫等地。南通面海外和大射扇面，上海有着相似的地理位，素有江海明珠、扬子头部窗口誉之美。６1.1.2与区划、人口行政图区划图二：南通行政资来网注：以上料源于南通政府站国南通市是我首批对开外放的14个现辖门启东沿海城市之一，如皋、通州、海、4市县级东（），海安、如2县闸，崇川、港2区经济术开发区和南通技，共有146个乡镇。全总积市面8001苏平方公里，是江全省的十二分之一。2005户年年末全市籍人口770.86区万，其中市人口85.36万人。７1.1.3概况、交通铁路对南通目前相于其他13个开来说沿海放城市，铁运输发对路的展相落后。目前南通市区现车有的次5181-5188为苏内间车辖县车均江省境城市之的短途列，南通下海安火站能达东青岛区况来铁极到山地，整体情看，路出行其不便。从规划况来来铁设个与南通“十一五”情看，未南通的路建主要集中在南通几港口外界的衔长铁实现营运国铁动陇线国经济发达接。新路南通段已，北接中路脉海，南抵中蕞的上海苏区沪铁和南地。南通到上海的通路，宁西（南京—铁启铁开西安）路的延伸段宁路均已工设建。水路国长运输达转枢纽与南通是我十大港口之一，也是江水系江河直到中的。南通上海每天两有班快艇往返。上海—汉口、上海—庆轮经苏重德江均停靠南通，途江、江西、安徽、湖运发达北等地，水。车渡长实过南通往南因江阻隔，其是“南不通”，要通通沙（南通市天生港--张家港市西界港）、军区农场通常（通州市省--浒镇门农场常熟市浦）、海太（海市江心沙--仓镇太市鹿河）、门青龙海崇（海市港--县与苏苏上海市崇明牛棚港）汽渡南和上海交往。世界上跨度蕞大的“（州）--长桥开设（南）通江大”已工建，2007车将彻变年建成通后，南通底改“南不通”历的史。公路初步形成市—县际级高等公路,204国道、328国纵横道和宁通高速公路全市，公路交对达苏车较时通相便利，到州、上海、南京等地次多，平均半小一班次。８1.1.4气产资、候物源处纬南通地北31°41-32°43东经、120°12-121°55间属亚热带温带风之，北和暖季气温候，光照充足，雨水充沛，四季分明，和宜人。南通集黄金海岸与黄金水道优势拥长线吨级公里，其中可建万线吨级线多公里。带积全市海岸面1.3滩万平方公里，沿海涂21顷国区资万公，是我沿海地土地源蕞丰区富的地之一。矿产资铁矿气已探明的源主要有、石油、天然、煤、大理石等。总积全市耕地面700亩种围产茧万，土壤肥沃，适范广，盛水稻、蚕、棉花、油料等作物。产资国鳗对虾创汇吕渔场水源十分丰富，是全文蛤、紫菜、河、沙蚕、的出口基地。四国渔场渔场是全四大、世界九大之一。1.1.5经济、2005实现区产总值年，全市地生（GDP）1472.08亿长元，增15.4%产业，其中：头部值完成增加162.19亿长元，增3.0%产；第二业值完成增加823.99亿长元，增19.1%，工业经济依然是2005国经济发年民展中的主要长值增点和亮点，完成增加672.66亿长元，增19.6%产业值；第三完成增加485.90亿长元，增14.4%从产业对国经济长。三次民增的贡献看动来产业业产业业对国经济长贡献达，主要拉力自于第二中的工和第三，工民增的率到47.3%产业贡献为，第三的率41.4%。９1.2项、目自身分析1.2.1、地理位置图项区图三：目位资阳研发处注：以上料由上海富拓展收集整理图项现状四：目资阳研发处注：以上料由上海富拓展收集整理项闸区黄杨块尚属还本目位于南通市北郊港，具体在海路，永路路口。地目前平地，有迁少量待拆民房。老城区新城区１０1.2.2经济标、指项经济标表一：目指项目数量（平方米）规划总居住用地79471总积建筑面123150积住宅建筑面110673积公共建筑面11387业商6075儿园幼3983户数居住1267数居住人4435建筑密度25%绿地率32%积容率1.55间日照距1.33车停位557资阳研发处注：以上料由上海富拓展收集整理项属规项闸区来从块实际况来本目在南通于中等模目，但在港小域看，量体大，地情看，块规则项区规划从积当习惯来项认为层地，有利于目社的，容率和地居住看，本目初步是多与层区小高的混合社。１１1.2.3现状与边概况、目前周图项现状五：目资阳研发处注：以上料由上海富拓展收集整理图边现状六：周资阳研发处注：以上料由上海富拓展收集整理项为还尚迁块东为规划东为处本目目前平地，局部有少量民房未拆，地以路，路另一于开发块为黄开发块为扬为中地，以北海路，路北目前也是待地，以西永路，路西在售的盛和兴园为边项块迁永花，以南一水塘，周有少量目地的待拆民房。１２1.3条、立地件分析1.3.1环、大境分析根据南通规划市，城市整发从体展方向是北向南，也就是南通市政府所在地:区发处新城代表了以后重点展方向。此发业闸区发为闸开发区东区重点展金融商、文化、旅游等。而在港本身重点展方向港和沿江发带发电纸纺织产业发仓储展，前者重点展力、建材、造等。后者重点展港口、和物流。整个闸区侧业贸业发业显难见华港重于工和商，工目前已有所展，但商稍落后，以到成型且繁贸区个业华区旧处区内并区显雏闸业的商，目前整商繁仍在老城，且在新城略形。而港的工纺织产业个业还开发环走的主要是建材、、陶瓷加工等地段。整商有待，整体境仍很落后，觉农开发产业业间目前感像村、大片庄稼土地和未的空地，部分落后和新工遍布其，依据港闸区来发规划来发环发未展，未展看好，但整体大境有待提高和展。发东区项区闸区为贸区南通大的城市展方向是南新城，而本目所在的域港作南通工域，

　　并发区区难导项实际应针对当非城市居住展域，主市客源以入，因此，本目在操作中主要地区域客源。１３1.3.2环、小境分析边环周境边为区厂业时开发块较从况来规周多郊民房和工企，同，待地也多，目前的情看，大模围尚的居住氛未形成。交通项边区为环环项开车区目周通往市的主干交通外北路和外西路，由目所在地到市正常情况约大25钟项黄况辖分，目前面的海路的路良好，是所在区线重点交通干。生活机能项对黄档药卖项东规目面海路上有少量低的小店、小部、小建材店和五金店。本目以的划农贸场满边路向北延伸段形成沿街市，基本足周居民日常生活。项学儿园卖场环约目附近有小，幼等，大型需到外北路附近，步行路程10-20钟分。从环来区满项块闸区来属区小境看，域配套基本能足日常生活，本目地在港看，于域良好地段。1.4结、立地小结项条从发来项区并发合本目立地件，大的城市展看，本目所在域非南通住宅展的重点区从区环来区项项为区较规楼域，但小的域境看，目前域在售目不多，本目作域大模的盘，较场会满区场达有大的市机，重点在于如何足域潜在客源的市需求，塑造亮点，到快速去化。１４项运研二、目行背景究2.1经济发综、南通展述2.1.1历经济发标、南通市年展指历年GDP长况增情图历七：南通年GDP长增数注：以上来据源于南通2006统计册年手图历八：南通年人均GDP长增数来注：以上据源于南通2006统计册年手887.331006.711226.711472.02002年2003年2004年2005年GDP（亿元）2002年2003年2004年2005年人均GDP（元）１５从历年GDP长况来增情看：ØGDP总长从量逐年提高，增速度快，2002—2005年3间绝对值长年，增65.9%。Ø随总涨着量的快速上，人均GDP也逐年提高，2005达年到到19060元，2002—2005年3间长年增67.7%。Ø近几年南经济发通展迅速，GDP长增快速。产三比重图产业变况九：南通近几年三比重化情数来注：以上据源于南通2006统计册手从产业变况来以上三比重化情看：Ø2000年到2004年4间产业年，南通市头部比重下降5.5%显减产，比重明少，第二业产业比重基本保持平衡，第三比重由48.1上升至54.2%涨显，上幅度明。Ø产业发现会经济发标进产业第三的展是反映代社展的重要指，南通几年第三比重的提高产业和头部比重的下降表明产业结构调显经济结构证南通市的整有了著成果，合理的保来经济发间了未快速展的空。2000年比重17.60%34.30%48.10%头部产业第二产业第三产业2004年比重12.10%33.70%54.20%头部产业第二产业第三产业１６居民收入图历镇长十：南通年琛居民可支配收入增数来注：以上据源于南通2006统计册年手从历来南通居民的年收入水平看：Ø镇现涨趋势城居民可支配收入呈快速上。2005达年到12384对元，相于2002年的8640来元看，3间涨达年上43.3%。Ø农纯缓长民收入慢增。2005农纯年民收入5501元，2002为年4133元，3间长年增约为率33%镇长，低于城居民可支配收入的增率。Ø从况来整体情看，较长南通居民的收入水平有了大幅度的增，收入水平的提高也刺激了购房需求。从历经济发关数来经济发处较断南通年的展相据看，展速度于高水平，人民收入水平不提高。140002002年2003年2004年2005年人均可支配收入（元）农民纯收入（元）１７2.1.2经济发对况、展比情级全省地市2005年GDP长对及增率比图十一：2005级年全省地市GDP总对量比数来注：以上据源于南通2006统计册年手图十二：2005级年全省地市人均GDP对比数来注：以上据源于南通2006年统计册手0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.00苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州镇江泰州淮安连云港宿迁10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%20.0%2005年GDP(亿元)增长率0.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0070000.00无锡南京苏州常州镇江扬州南通泰州徐州盐城淮安连云港宿迁0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%2005年人均GDP(元)增长率１８从经济与对来南通整体全省的比看：Ø2005年南通全市GDP值达到1472.08亿元，占全省GDP的8.1%虽苏。然排在江省第4对苏锡较绝对值仅锡位，但相于前三的州、无、南京而言，差距大，占无的50%。Ø从2005年南通全市GDP长来增速度看，南通市2005年GDP长达增率到15.4%，长增率全省第1位，高出全省平均水平1个百分点。Ø从2005年南通人均GDP况来虽长情看，然人均增率15.9%显明高于全省水平近2个从绝对值来百分点，但看，19060苏元排在江省第7约为锡位，无的1/3。Ø从全市和人对们均的比我可以看到，经济发时对苏个目前南通展迅速，但同，相于南几来经济总数经济础显市看，量基小，基仍薄弱。级全省地市2005对年居民收入比图十三：2005级镇年全省地市城居民人均可支配收入数来注：以上据源于南通2006统计册年手0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.00苏州无锡南京常州镇江南通扬州徐州泰州盐城连云港淮安宿迁0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%22.0%2005年城镇居民人均可支配收入(元)增长率１９图十四：2005级农纯对年全省地市民收入比数来注：以上据源于南通2006统计册年手从与对况来南通居民收入水平全省的比情看：Ø2005镇约年南通城居民人均可支配收入12384与元，全省平均水平12319元基本持处平，于全省的中游水平。Ø从长来增水平看，南通市05镇长为年城居民人均可支配收入增率13.2%显左右，明低于全省水平的17.5%。Ø从农纯来民收入水平看，2005农纯为年南通市民收入5501镇元，是南通城居民人均可支配收入的44.4%长。略高于全省水平，增率11.6%处，于全省中上游水平。Ø从况来南通居民收入情看，处对经济发南通居民收入水平于全省中游水平，相于其本身况来较间展情看，收入水平仍有大的提升空。从与县对况来两发处从南通全省其他市比情看，近年的展速度在全省于上游水平，但整况体情看，目前南经济处对苏个较通整体仍于全省中游水平，相于南几城市仍有大的差距。来经济发间因此，未展的上升空非常大。0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.008000.009000.00苏州无锡常州南京镇江南通扬州泰州盐城徐州淮安宿迁连云港9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%2005年农民纯收入(元)增长率２０2005县区经济标对年南通市分市指比县经济标对表二：南通分市指比县名人口（万）GDP亿（元）岗职在工资人均工（元）人均可支配收入（元）农纯民收入（元）海安95.33148.7东如107.68146.5启东112.87200.9如皋142.01150.5通州126.25222.5门海101.36212.8数来注：以上据源于南通2006统计册年手从辖县关经济标况来南通下市相指情看：Ø辖县总约南通下六市

　　人口共685.5约万，占全市人口的89%区仅，市人口占11%随，发区将扩对产场发较着城市的快速展，市人口逐步大，于房地市的展有大利好。Ø辖县南通下六市GDP总约量1042亿，占全市GDP的72.8%对，相于89%的人口而总言，量偏东经济发对缓低，尤其是如，如皋市的展相偏。Ø从况来较岗职资达居民收入情看，居民收入水平有大差距，在工人均工蕞大差距到3000农与镇元，民收入城居民收入有近2从况来对倍差距，但整体情看，居民收入水平相稳较购买定，有强的能力。２１2.2规划发综、城市展述2.2.1规划概况、全市图规划图十五：大南通图注：片来源于规划网南通站２２质城市性现业贸上海北翼代化的港口、工、易、旅游城市。职主要能(1)国区进对开长与我沿江沿海地一步外放的重要“窗口”，江世界汇产业门户交的新型城市。(2)国际运苏国发综运输枢纽上海航中心江一翼的重要港口，我展合的沿海主港。(3)长区苏东术产业为导业为础江三角洲地，江部沿海以高新技先，港口工基，金融、兴贸产业为资为优势综信息和新商等第三支柱，物流及江海旅游源的合性大城市和上海都市圈副中心城市（北上海）。(4)连区区综枢纽接上海和沿江沿海地域性合交通城市。(5)历园风为以史人文、自然山水、田雅趣和江海光特色的旅游城市。发标城市展目1经济发标、展目到2010经济发达过亚发达国为长年左右城市展水平到或超洲中等家的水平，成江三角区运输达兴电细洲地集装箱重要近洋直港之一；新的力、石化、冶金、船舶修造、精化工、现纺织代、食品加工和物流基地。2设标、城市建目到2010设为现经济荣发达设进年左右建成上海北翼代化的繁、文化、交通便捷、施先、环优并为纪发达国类础境美的百万人口大城市，下世中叶赶上世界家同城市水平奠定基。城设标市建目的要点是：（1设现为导运铁运输）建以代化大港主，水、路、公路、航空、管道五位一体的交通枢纽城市。（2设现础设电邮电气绿）建代化的城市基施。供、、煤、道路、公交、供水、排水、环卫设化、、防洪等城市施达过国标国内进水平到或超家准，赶上先水平。（3进环质设设齐环优）一步提高城市人居境量，建布局合理、公共施全、境美的居住区户宽畅洁净现，每提供一套、舒适、的代化住宅。（4区区设设国内进务设贸设）加快新城核心的建步伐，建先的公共服施，金融、易２３发业教卫设国规划额施有大跨度展，商、文化、育、生、体育等公共施要确保按家城市定指标设并争达国内进建，力到先水平。（5严环污态环区达国气环质级）格控制境染，大力改善生境，城市生活到家大境量一标长总质国质准；江南通段体水符合家地面水量2类标内质复国准；河水恢到家地面水质3类标区环声准；城市域境噪≤56贝为国环质达标分；成全境量城市之一。间结构变空演来在未的20长时间内进将进发阶发年甚至更，南通市域城市化程入快速展段，重点展汇龙吕与长门长镇远渐变组和四、如皋和海安、掘港江、南通、海、金沙和沙，期逐演成“结构群式”。(1)组南通市中心城市群间导区为门长镇为镇镇发空引：以南通市中心城市，海、金沙、江次中心城，城展相向镇聚合，形成“一主三副”型的中心城格局。产业导优势发业创术产业带引：利用沿江展港口工，造沿江高新技。(2)掘港——长镇组沙城群间导发镇为长镇间联长镇空引：以展掘港重心，加快掘港和沙之交通系，形成掘港、沙镇间“母子”型城空格局。产业导发业为来区发经济引：以展海洋主，未海港洋口港建成后，展港口，形成新的经济长增点。(3)海安——镇组如皋城群间导为镇发双镇间空引：以如城、海安中心，城相向展，形成“核”型的城空格局。产业导铁级国发为业仓储业传引：依托路、高等公路、道展加工主的外向型工和，加速统产业产业组和地方的升。(4)汇龙——吕镇组四城群间导镇空引：城布局依托道路汇龙为横带纵镇带交通形成以中心，形成向城市和向城的镇间“十字”型城空格局。产业导发业为标吕带动区经济发引：以展海洋目，四港建成后，可域港口展，强化南通为运组市作上海北翼航中心合港的地位。２４2.2.2镇规划、市域城图区规划图十六：南通市数来规划网注：以上据源于南通站２５发城市展方向区开发区为础拢两头带发态势远进以主城和基，相向靠，延伸，形成沿江形展的。景一东发与门发组结构步向南展延伸，通州、海相向展，形成沿江“群式”城市。结构态城市形规划闸形成港区区开发区区个职侧对、主城、、江海港四各具特色、城市能各有重、相独组团间态绿并现紧联立的城市，中以自然地形或大片生地相隔离，以代化快速干道密相，为带状组团结构态成式城市形。(1)闸区港围吕运设车区设用地范：通河以西、以北的城市建用地，包括南通火站站前建用地。积用地面：20规划平方公里。分布人口20万人。传国际资间资转辐苏门户业贸为现功能定位：承本和民本移，射北的，以工和商主的代区化北城。结构线资闸区线资布局：整合沿江岸源，提高港沿江岸源利用和港口功能，前沿形成集仓储为现港口、船舶修造、、物流一体的区代化港，电纸后沿形成力能源、建材、造、冶金、现纺织细电仓储现产业块为区开代、精化工、子、加工、代化物流等十大板，成南通市沿江发的新亮点。(2)区主城围吕运东两侧风区设用地范：通河以、以南，海港引河，狼山景以北的城市建用地。积用地面：40规划平方公里。分布人口55万人。经济贸功能定位：全市的政治、、科技、文化、金融、易中心。结构对区业进调实进对业进布局：城原有工用地行整、施退城郊，保留都市型工行改造，产档区发业资提高品次。主城重点展金融、商、文化、旅游、人居。依托沿江港口源和崇川开发区，沿江重发电术产业点展船舶修造、食品加工、子、新材料和高新技，形成生活居住业区东与东区区区开发为全面配套的都市型工。部南部以城、新核心楔机，打造北上海都市区现办区区务区会区学园区东区块代江海版，初步形成行政公、中商、体育展、大、城五大。２６（3开发区）围风区风区设用地范：狼山景以南，老洪港景以北的城市建用地。积用地面：28规划平方公里。分布人口24万人。区长与汇样产业发兴门户功能定位（含江海港）：江世界交具有多化展前景的新城市，苏区经济发区江沿江域展的前沿核心。结构产业发规划结开发区布局：依据南通沿江展，合区条产业础的位、港口件和基，重实条经济态区个块个点施一“、生通廊”，三大港（富民、江海、通海），三居住板，四物流基达业园区传统学纤维现地（小海、吉斯、江海港、通海港），七大工（特色、出口加工、化（纺织术学临综业园区代）、高新技、化新材料、通海港、富民港合工）。（4区）江海港围风区设用地范：老洪港景以南的城市建用地。积用地面：12规划平方公里。分布人口1万人。结构发运输业仓储业为区农场场布局：以展大量、大用水量的港口工和主的新。在南通远苏桥桥头区规划滨顾部配套部分居住用地。景在通大北江新城，兼通海港区的生活配套。２７2.2.3规划、城市交通铁路1启铁从长兴铁线经从进、宁通路南通段新（沂）（）路海安站引正如皋西北方向入南区规划观镇区东侧锋镇坝设东通市北部的南通站；在市郊音山南先松苗南通站。2沪铁、通路(1)从东线经区东侧长与镇铁南通站引正向南，小海、竹行、江海港，跨江至常熟，南轨路接至上海南翔；(2)门海通道,从东经启铁线进南通站宁路至上海崇明入上海；(3)启东从东经启铁启东进通道，南通站宁路至入上海崇明。3规划内设区专线区专线从过、江海港用江线条经过区综区前站出，一江站向西至江海港南部的合泊位；条沪线东东区为该区业发运输条一沿通向至南部的通海港，的港口、工展提供件。公路1环启桥线华陈桥横兴、形成“一（宁、大北接及沿江快速通道）、七口（九、、港、仁、张连华陈桥横兴张连小海、竹行、江立交口）、七（九、、港、仁、竹行、小海、江立交接线对网络）”的外交通体系。2启连盐为规划设苏桥与苏网联现、宁通公路和通公路高速公路，建通大南公路接；有204国吕规划为级辅陈桥横区线苏道、通公路提高一公路加道布置；立交、港立交市接段及桥线规划为通大北接高速公路。3现迁、保留有通沙汽渡，通常汽渡南2码头公里至水山下游。4铁运侧规划条东级过刘陈桥连、在南通路客站南一西向的一境公路，西接通公路（接线东联东该与环闸东

　　构过环），方大道。路西路、方大道成城市境性大外路。5、204国远线从过环经苏桥苏网道期改城市境性外路向南通大接南公路。6现、保留有3长车运规划开发区东侧区车座途汽客站；另在、狼山旅游度假、南通火区东设车运站前和主城部各增一座汽站客站。２８内河航道扬运复线维级标吕运维级标启运规划为级通河及其持五准；通河持五准；通河六航道；榆线维级标通持五准；海港引河整为级两侧应严为治六航道。城市航道用地格控制，航道的级线综等提高及岸合利用留有余地。航空港兴东场级场规划净区开国际线开发区东侧规划南通民用机按一机控制空；辟航。在一座飞场直升机。运输管道国气东输计划完整创业计划书教育商业计划书商业计划书范医药项目计划书股权融资项目计划书规划从气输区根据家和省西，南京方向引入天然送管道至南通市及市域中心城时条备时随设铺设启东市；同在件具，着沿江沿海港口的建，—南通—输金陵石化的油管道。规划启东运输从规划区经过线应并为至南京的管道北部，沿管道用地及早控制，南通市城市利用留有余地。２９2.3会经济发与规划对产场、社展城市房地市的影响图简图十七：南通市域数来规划网注：以上据源于南通站结会经济发规划来产来发会经济合以上社以及城市展看，就房地未展而言，近几年社的发极进产场荣发展大的促了房地市的繁展。区为区应来发将业办老城作市的核心地段，土地供的日益稀缺，未的展以商，公，住宅为主。区为来将发趋势产场发将办新城作未新的市政中心，是南通展的，房地市的展是以行政档区公，高住宅的集中域。闸区经济开发区为规划发产业产场发而港和作南通展的基地，房地市的展有其自身的特区场发带动点，一方面受到南通市大的市展的，而区极购另外一方面域性强，房客源主要以围区区导本地小范域客源，市和外部客源入不足。区老城区新城经济开发区吕通河长江３０产场研三、房地市究3.1观产场开发况、南通宏房地市情3.1.1历产场资开发况、年房地市投情图产开发资况十八：南通全市房地投情数注：以上来据源于统计报南通公图产资资产资十九：南通房地投占固定投比例数来统计报注：以上据源于南通公30.25%34.37%22.91%34.79%2年2003年2004年2005年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地产开发投资（亿元）增长率11.60%10.78%9.81%9.82%8.50%9.00%9.50%10.00%10.50%11.00%11.50%12.00%2002年2003年2004年2005年房地产占固定资产投资投资比例３１图区产资额况二十：南通市房地投情数来统计报注：以上据源于南通公从当产开发况来南通地房地情看：Ø从产场来整体房地市看，南通房地产开发资稳长从投逐年步增，02年的35.96亿到2005年80.5亿间涨达，三年上率到123.4%资开发，投力度大。Ø04国观调响资长缓年由于家宏控的影，投增速度有所放，但在05继续复年恢了快速长势头增的。Ø从资产资开发况来与产资开发绝对值产住宅投占整体房地投情看，房地投相比，房地投资资产资占固定投的比例逐年下降，04，05两年年比重均在10%以下。Ø区产开发资现长势头从开发额况来市房地投也呈良好增的，但其占全市的情看，比重逐年下降2005仅年占50%围区产场兴，表明南通外域房地市逐步起。2002年—2005产场发时从资绝对值来产开发年是南通房地市高速展期。投看，房地发从资来这说础设设资内它展迅速，但投比重看，比重逐年下降，明包括基施建投在的其固资产资产开发设资从说这证产开发续定投的增速要快于房地建投，一定程度上保了房地的持性。61.2%54.7%50.1%50.9%0452002年2003年2004年2005年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%市区房地产开发投资额占全市比重３２3.1.2区历让况、市年土地出情图区让二十一：南通市土地出数来统计报注：以上据源于南通公图让构二十二：南通市土地出成数来以上据源于网南通土地从历应况来以上南通年土地供情看：Ø区南通市2004年—2006让年出土地430万平米左右，应极从开土地供量大，目前的发进来开发约度看，量占60%来场竞争将剧，未市程度加。Ø从应结构来应约土地供看，住宅供占据75%约，其中低价位普通商品住宅占12%左右，业办商、公及其他也有近100应万平米的土地供。Ø从应况来目前的土地供情看，06让减缓应较年土地出量有所，但供量依然大。土地出让量（万平米）165.8231.626.444.60.050.0100.0150.0200.0250.02004年2005年2006年（已出让）2006年（出让中）量体（万平米）268.850.2104.8住宅低价位普通住宅商品房非住宅３３3.1.3历产场、年房地市价格分析图销二十三：南通商品房售价格数来产网注：以上据源于南通房局站图销额二十四：南通商品房售数来产网注：以上据源于南通房局站002年2003年2004年2005年商品房销售均价（元）33.2236.5248.3776.7080902002年2003年2004年2005年商品房销售额（亿元）３４区表三：南通市销商品房售价格标指2005年（元）2004年（元）同比（%）区市住宅平均价格2617.962624.98-0.3剔除低价位商品房3871.123181.3321.7低价位商品房1534.481877.07-18.3区崇川住宅平均价格3152.662910.218.3剔除低价位商品房4098.843567.0614.9数来产网注：以上据源于南通房局站从历销来以上年商品房售价格看：Ø涨显全市商品房价格幅明，2002销为年商品房售价格1631元/平米，2005达年到2529元/长达平米，增到898张达元，幅55%。Ø销额涨达售上到130%单涨，是价上的2销积张较倍多，表明售面幅大。Ø从区销来区销远销市的售价格看，市商品房售价格要高于全市商品房的售价格，05年区销达市商品房整体售均价到4100元/平米。Ø2005区年市居民人均可支配收入12384户元，按均3计人算，家庭年收入3.72万元。2005区年市商品住宅均价2617.96买元，一套100平方米的住宅需26.18万元，是当年家庭年收入的7.04响区与过倍。如剔除低价位商品房价格的影，市房价收入比超10银应倍。按世界行提出的房价是家庭年收入的3－6标来倍的准衡量，南通市房价显收入比明偏高。３５3.1.4区场况、近期南通市商品住宅市成交情图区场况二十五：近期南通市商品住宅市成交情数来产网注：以上据源于南通房局站从区个况来南通市商品住宅蕞近几月的成交情看：Ø动间达成交量波逐步回升。元旦期到12.9经历万平米，2节月春的成交低迷后，3月份回升到13.6万米，2006来年以积月平均成交面在10-12这数预万平米，根据一据测积预计，全年成交面在120万-140万平方米左右。Ø从来稳成交价格看，成交价格步上升3份达月到3462元/平米从实际况来，情看，如果区剔除低价商品房，市商品住宅成交均价基本在4000元/平米左右。Ø从来观调响将会下半年看，由于近期宏控的影，普通商品住宅在成交价格和成交量上都响一定影。商品住宅成交面积（万平米）9.212.95.713.616.211.05年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月商品住宅成交面积（万平米）商品住宅成交均价（元/平米）年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月商品住宅成交均价（元/平米）３６3.1.5观产场总结、宏房地市及展望从观产场发来南通宏房地市的展看：产场经历个发阶南通房地市了一高速展的段，目前处个对稳发阶于一相平的展段。商品处运从房价格于高

　　位行，04、05让况来来年的土地出情看，未2内产场应年房地市的供量将维结观仍然持在高位，合近期宏调内来场将临个产转控的政策容看，未市面一品型期。对场续势决将对观调细则执场对这市后走起到定作用的是地方政府宏控政策的行和市一政策的理解、消化效果。从观调内近期宏控的具体容看：1开发设结构规开楼盘产、普通住宅的建有了明确的定。新工在品的配比上90平米以产总积下品面(经济含适用住房)达楼盘总积必需到建筑面的70%属辖。由于南通市不于直计划单会则执这从实际况来市、列市、省城市，因此原上需要行一政策。情看，项将此政策导产场应变积产统将彻颠直接致南通房地市的供革，之前大面品一天下的格局底覆。2对开发进、于度有执对约动开发满了明确要求。行了超出合同装修装饰工程合同施工工程承包合同股权转让合同协议书租赁合同范文购房合同协议书定工日期1动开年未工发从闲费关规的，依法高征收土地置等等的相定。由于两让较南通近年土地出量比大为，了关严厉处罚避免相的，来两场实际将势导楼盘应竞争未年市的推案量增大，必致集中供，激对条来说这执较烈。相头部政策一政策能否有效行的未知因素大。3贷调对、信政策的整。于90别平米上下分作出了20%和30%以上不同蕞低首付要求规的定。对场将会购购计划这对于南通市而言，抑制部分房者的房。一政策自住需求的抑制并资作用不大，主要是抑制投需求。4营业税调从、住房年限的整。2内转年手全额长征收延至5内转额对年手全征收。于资购项响较税长资会投房者而言，此政策影大。征年限的加直接意味着投的机成本大大增加，预见来资将可以的是未住房的投性需求得到大大的抑制。这资转由于之前的部分投房源可能对赁场个号向出租，因此于二手租市也是一利空信。5应应础竞竞办标、“土地的供在限套型、限房价的基上，采取地价、房价的法，以招方开发设单这够涨式确定建位。”一政策一方面能有效的抑制房价的快速上，一方面限价商品房将对现场产击必有市生一定的冲。３７从长对产场响较两中期看，此次政策的出台于南通房地市的影大。其中蕞直接的点是：1应、增加供。04、05两区让达年市出土地到430约万平米，其中住宅用地320万平米。结开发进合目前的度，目前仍有近120开发万平米土地等待，再加上06让年出的土地，未来1-2时间内场应将个释从场竞争年，市的供量有一集中的放，而造成市更加激烈。2、供应结构变化。们对当场项统计据我前市在售目的不完全，90场应平方米以上套型的市供量过超90%这将，而根据新政一比例要下降到30%来场产应势个。因此未市的品供必有一翻变天覆地的化。从应国务短期看，目前各地政府都在回院政策。06年9将会实月底前，各地出台新的际间场现浓观气时现积产政策。政策出台期，市可能出重的望氛。但同也有可能加快有大面观内们应当关动时应当积户品的成交速度。在政策望期，我密切注各方面的向，同在小面型规划设计研的面加大究力度。个况来预计近几月的成交情看，全年商品住宅需求120-150万平米左右，但由于目前场将会础各地政策仍不明朗，全年的市成交量在此基上有所下降。３８3.2块场划、板市分3.2.1块划概况、板分图二十六:块图板数阳研发处注：以上据由上海富拓展收集整理港闸区域新城区域城东区域城北区域城西区域城中区域３９闸区港域来未城市发业贸区展的工、商。区处规开发阶项目前本域于大模段，在售目不多，主要闸区区是港政府所在地域的2个楼盘“越江新村”和“盛和永兴园处盘阶花”都于二期尾段。别为均价分2980元和3480元/产为层产平米，品多品。区城北域规划吕区统根据南通城市，人民路往北，通河以南的域称为区开发线钟线城北域，前期主要是濠河沿，秀路沿，工农开发农与钟路北段。目前主要集中在工路秀路交口。产层层为较刚目前品以多、小高主，均价差距大，售完的南方公寓均价在4200元/滨平米左右，而沿濠河的濠花园达均价到6500元/平米。区城中域产转变来开发层产为普通住宅向其他品，未以高品主。区区城中域主要是指沿濠河的中心以及四周域，目前，个较优势显在售住宅案少生活配套成熟，地段明。场为办楼在售的名都广，城市之光商和酒店式公寓，高层产报品，价在8000元/平米左右。４０东区城域东区东线楼盘农东城域主要是指人民路沿，工路以。该区楼盘对区开发较域相集中，是南通市集中的地段，项单个规划区产层目量体大，良好，目前，域品主要以多，层产为小高品主。区域均价在4400-4600元/间平米之，差距不大。区城西域区跃龙城西域主要是指路以西地段。医剧该区内区一中、头部人民院、院等都坐落于域，本区较区域是除城中域以外的又一生活便利程度高的域。区开发较项对产城西域早，目前在售目相不多，品主要层层是多、小高。区域均价在4800-6000元/间平米之。区新城域新市政府所在地。区来将会为务办新城未被打造成集合行政、文化、商公、为个一体的城市另外一中心。区项开发楼盘单个规目前域目度强，模大，是南通市房产开发区地力度蕞强域。区产众层层别应域住宅品多，多，小高，墅均有供，普通住从宅均价4200-5000元/平米不等。４１3.2.2场、市价量分析图二十七:场市价量分析数阳研发处注：以上据由上海富拓展收集整理数统计区产场概况以上据新浦房地市：Ø规划统计区产场项总规划开发统计量的是目前南通市房地市在售目的体量；量的是在售项将统计项经销况目已售、在售和即推出量，去化量的是在售目已售的量体情；Ø区项南通市目前在售目规划量487.2万平米，其中开发量206万平米，占42.3％；Ø从实际况来给去化情看，供略大于需求。从数来据看，去化量141.36开发万平米，占量的68.5开发％，其中量中有近30预楼盘万平米目前是告；Ø从况来场势场销况较从规划目前整体情看，市供求形基本平衡，市普遍售情好，而量和来应来未潜在供量看，来未2产场应将年房地市供量猛增。487.52206141.500规划量开发量消化量万平米４２3.3区产场、市房地市分析3.3.1区个简、市在售案分布及表图个图二十八：南通案数阳研发处注：以上据由上海富拓展收集整理４３项称目名区域总量体开盘时间价格产类品型积主力面滨园濠花城北7.82005年12月6300层小高126谊园友家城北152005年5月4900层层多、小高156东园升花城北32005年7月5600层多135-150南方公寓城北32005年6月4300层小高区和睦小城北32005年4月5200层小高园百昌景城北（停工）------层别小高、墅园南川（二期）东城总20.62005年6月4400层层多、小高145苏园建花城东城302005年8月5300层层多、小高133东园紫花（二期）东城2.522005年10月4700层多108东国际景东城82005年10月4500层联小高、排130园天虹花东城14.72005年1月4700层多100都市豪庭东城————5600层高——园百昌鼎东预城（告）3.62006年9月--层高160尚东时代东预城（告）----------润园天家东预城（告）----------阳紫新城城西32005年6月4900层小高135华都市城（三期）城西32005年6月4800层小高140百花南苑（三期）城西2005年8月5200层多125华北岸庭预城西（告）--2006年7月3800层层多，小高130场名都广城中3.32006年3月7000层搂高（商住）--城市之光城中3.42006年4月7000层高（酒店式公寓）--江海明苑预城中（告）----------４４海天大厦预城中（告）----------瑞安名邸预城中（告）----------兴园盛和永花闸港14.52005年8月3600层层多、小高126-150凤莱凰茵苑新城282005年10月4700层层多、小高162晖园春花新城302006年7月4300层多130园兆丰嘉新城152005年8月4500层多145纪中南世城新城2502005年10月5300层高125园天安花新城202005年12月5600层联小高、排150怡安花苑新城5--7500联排260辉园金花预新城（告）--------动迁４５3.3.2产态、品形分析Ø从产态来现样趋势项区从纯层经发南

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