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　　(2001)通中民终字第902号

　　刘玉林诉中国农业银行南通市支行狼山办事处等房屋买卖合同纠纷案

　　优先购买权是一种在行使上附有限制条件的形成权，其目的是在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个买受的机会。所以要遵守“同等条件”的原则，即承租人的认购条件与其他买受人完全一致。

　　刘玉林诉中国农业银行南通市支行狼山办事处等房屋买卖合同纠纷案

　　被告：中国农业银行南通市支行狼山办事处(以下简称农行狼山办)。

　　被告：南通恒裕纺织有限公司(以下简称恒裕公司)。

　　1998年10月，农行狼山办依法取得了原南通市狼山铸钢厂抵债的厂房及设备，该厂房面积为815.60平方米。为盘活资产，1999年1月19日，农行狼山办与原告签订了房屋租赁协议，约定原告向农行狼山办承租其中156.92平方米的房屋，租期自1999年2月1日至2002年2月1日，年租金12000元。其余658.68平方米在此前已由农行狼山办出租给了恒裕公司。原告刘玉林利用所承租的房屋开设了超市，经济效益可观。2000年1月，原告向农行狼山办提出购买所承租的房屋，农行狼山办告知原告，原则上整体出售，不分割出售。同年6月28日，农行狼山办与恒裕公司签订财产转让协议书1份，约定农行狼山办将出租给原告和恒裕公司的房屋815.60平方米一并转让给恒裕公司，价款为180000元。2001年1月10日，农行狼山办发函原告，告知已将原告刘玉林租用的房屋转让给了恒裕公司，要求原告予以配合，继续履行给付租金的义务。同年3月，原告以两被告签订的财产转让协议侵犯了其优先购买权为由诉至南通市崇川区人民法院，请求判决：(1)确认两被告的财产转让协议无效；(2)农行狼山办将原告承租的房屋按两被告在协议中确定的价格转让给原告。

　　南通市崇川区人民法院审理后认为：刘玉林与农行狼山办签订的房屋租赁协议合法、有效。租赁合同具有物权和债权的效力。出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内(一般为3个月)通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利。农行狼山办在将原告承租的房屋转让给恒裕公司前，没有尽通知原告的义务，其转让行为侵犯了原告的优先购买权，故两被告签订的转让协议书中转让原告承租的部分应当确认无效。由于原告与恒裕公司各自承租的房屋相对独立，结构、用途不同，两者的转让价不尽相同，两被告约定的转让价款所折成的价格并不当然就是原告所承租的房屋的销售价格，故原告要求以两被告约定的转让价的实际比例受让所承租的房屋不予支持，应由农行狼山办发出要约后，再由原告在同等条件下享受优先购买权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十条之规定，该院于2001年4月9日作出(2001)崇民初字第392号民事判决：

　　一、被告农行狼山办与被告恒裕公司于2000年6月28日签订的财产转让协议中转让原告承租的156.92平方米的房屋部分无效。

　　二、驳回原告刘玉林要求被告农行狼山办按照两被告协商的转让价实际比例转让所承租的房屋的诉讼请求。

　　宣判后，刘玉林不服，以一审法院未进一步判决农行狼山办将刘玉林所承租的房屋转让给其为由，提出上诉，要求二审法院改判一审判决第二项。

　　江苏省南通市中级人民法院审理后认为：农行狼山办转让给恒裕公司的房屋中，包含了不同地点、结构、用途的房屋，其中刘玉林所承租的156.92平方米的房屋用于经营超市，与其他诸如用作厂房的价格明显不同，按刘玉林的要求，将转让的总价款与总面积的比例来确定其所承租的156.92平方米的营业用房的价格，并判决农行狼山办以此价卖与刘玉林，显然会侵犯农行狼山办的财产权利。刘玉林欲通过上述方式实现其优先购买权无法律依据。遂于2001年7月11日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，作出(2001)通中民终字第902号民事判决：

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