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　　【园区运营商品牌指数】系列 第54期

　　产业园区运营商品牌指数坚持系统性、客观性、可操作性、简明性原则，力求评估体系能够合理反映产业园区运营商品牌运营及竞争力水平，通过构建系统性的评估体系标准，从平台运营、舆情热度、土地投资、园区招商四大维度对产业园区运营商品牌运营水平和品牌竞争力进行全方位的系统评估。

　　具体而言，平台指数主要是考核产业园区运营商自有品牌体系的建设，相关二级指标包含官方微信公号、官方微博、官方小视频号等自有媒体渠道的数据；舆情指数主要是根据百度搜索指数、各新闻媒体的报道等舆情数据考核品牌传播影响力；土地投资主要是根据拿地面积、成交金额、拿地城市等数据考核企业投资力度；园区招商主要是根据园区新进企业数量、新进企业规模、新进企业所属行业等数据考核园区品牌竞争力。

　　1、中南高科本月扩储工业用地294亩

　　4月17日，中南高科与增城产业投资集团在广州增城中新镇联合获取一宗工业地块，占地面积161亩，将打造为中南高科高端电子信息创新园。4月20日，中南高科在安徽六安获取一宗工业地块，4月25日该项目动工建设，将打造为中南高科·六安智能制造产业园。

　　解析：本月中南高科加大了投资力度，此次是中南高科在广州落子的首个项目，该项目的落地点亮了中南高科布局粤港澳大湾区的重要节点；六安地块也是中南高科在六安落地的首个项目，该项目总规划用地面积约340亩，此次是首期拿地，占地面积约133亩，建筑面积约8万方，共规划19栋标准厂房及相关配套设施。

　　从中南高科的发展及其近期的动态来看，产城观察网理解，该企业已经走出了蕞低谷的时期，与企业联合拿地，因大联科、灯塔瓴科等轻资产、资管业务全面铺开，各项业务重新启航，内部团队也做出了较好的调整，一定程度上说明中南高科已经进入正常的更为理性的发展轨迹中。

　　2、中金湖北科投光谷产业园REIT正式获批

　　4月25日，中金湖北科投光谷产业园REIT正式获批，该REITs产品蕞早在2022年12月30日获得上交所受理，债券发行人为湖北省科技投资集团有限公司，拟发行总额为人民币15.4亿元，债券品种为基础设施公募REITs，承销商为中金基金管理有限公司。项目标的资产位于东湖高新(600133)区的光谷软件园和互联网+项目两处产业园区，合计建筑面积17.44万平方米。

　　解析：从项目资产运营上看，湖北科投光谷产园REIT底层资产运营情况较好，主要租户具备一定的稳定性，但项目地处武汉东湖高新区的核心区，考虑区域市场供需情况，其出租率存在一定波动；从收益看，以15.4亿元的公募基金预计募集规模为基准计算，2023-2024年度的预测现金分派率则分别为4.72%和4.98%，在已发行产园REITs中处于中等偏上。待成功上市后，中金湖北科投光谷产业园 REIT 将成为国内第9单产业园REIT，也是中部城市集群首单获批的产业园区类REITs项目。

　　3、万洋本月获取3宗工业地块，合计210亩

　　本月，万洋集团于南通和福州市获取3宗工业地块，总占地面积210亩。其中在南通李堡镇获取2宗地块，在福州获取1宗地块。

　　解析：目前万洋集团在李堡镇已经打造了南通（海安）万洋众创城，项目总规划用地500亩，建筑面积约66万平方米，预计引进约200家企业，提供近5000个就业岗位，此次拿地是对该项目后续的补充；从近期拿地状况来看，万洋集团今年加码布局福州，除此地块之外，万洋今年2月还在福州马尾区获取两宗工业地块。

　　但值得关注的是，万洋集团今年的投资节奏和速度，相较于前两年明显放缓，属于踩刹车的一个阶段，前期持续扩储，后逐步进入开发和招商阶段，快速增长型企业节奏的调整，也是今年非常重要的一个方向。

　　4、联东本月获取2宗工业地块，合计95亩

　　本月，联东于淮安和汕头两市获取2宗工业用地共95亩。其中，淮安摘地44亩，该项目总投资3.5亿元；汕头摘地51亩，该地块属于带方案出让，将建设“联东U谷·汕头科技总部港”项目。

　　解析：相对上个月拿地199亩，本月联东拿地力度有所放缓，且均位于三四线城市。目前联东在淮安运营的项目有联东U谷淮安智能制造产业园，此次在淮安拿地是对城市布局的战略补充；汕头地块是带规划方案出让，未来将打造为联东U谷·汕头科技总部港项目，总投资约3亿元，定位为汕头市“三新两特一大”产业升级与聚集的科创型产业园，目前联东已经在广州、佛山、武汉等多个城市布局了科技总部港项目，为城市产业发展提供优质的载体和资源。

　　产城观察网认为，联东今年有两个较大的变化，一是投资在“收缩”，从城市层面上看，主要关注7-10个核心城市，投资上更加聚焦；二是对于持有型项目的投资节奏在加快，不局限于一手市场拿地，在二手市场上表现也较为积极，整体来看，其一手市场拿地数据下降，综合二手土地市场数据，联东的规模扩张还在持续。

　　5、中集产城发布“C+运营服务”品牌

　　4月25日，“中集产城2023产品及服务发布会”在深圳光明中集智园发布厅举行。会上，中集产城发布“CPS产业空间解决方案”及“C+运营服务”品牌。

　　CPS是一个基于工业4.0的理念：信息-物理系统，即cyber physical system，旨在通过建设数字化园区，打造出符合产业升级需求的第五代产业空间，帮助企业通过数字化升级，让制造变成智造，从而实现效率更高、品质更好、成本更低。园区运营服务品牌“c+运营服务”，包括基础保障、空间运营、企业赋能三大服务类别，包含七大子类、21个服务项，并通过能力自建和整合优质合作方资源，为园区企业提供近100个服务项目和解决方案。

　　解析：产业园区的竞争早就不再局限于载体开发，产业空间的使命在载体落地时仅走了半程，后半程的资产运营管理才是影响产业载体生命周期的重要因素，空间利用效率、资产运营管理效率越来越得到重视，产业运营、空间运营、配套运营等运营服务前置，如何持续优化为入园企业创造更多的价值，成为当前众多园区运营商亟需关注和思考的重要事情。

　　4月3日，传化集团在杭州萧山区获取一宗工业用地，将打造为钱湾生物港二期。项目一期位于二期北侧，目前已经在运营，园区以生物技术和医疗器械为主导，聚焦合成生物学、基因和细胞治疗、药物递送、体外诊断、高值耗材、智能化医疗设备等。

　　解析：传化集团目前在杭州布局了生命科技产业园、智联科技产业园、农业生物科技产业园、钱湾智谷、传化物流产业园等多个项目，此次拿地是对钱湾智谷项目的补充储备用地，将打造为钱湾生物港二期。

　　传化集团长期深耕萧山，其在萧山打造的传化科技城前期项目发展情况较好，目前重点探索后几期的生物医药产业园区建设，但从萧山本地和杭州整体的生物医药产业环境来看，项目发展具备一定压力。基于传化集团自身化工企业的特点，结合自身资源优势打造的产品，以及与政府、行业协会等多方加强产业研究及深度合作，笔者也非常期待传化集团的后期产品在招商运营上的整体表现。

　　7、东久新宜设立合资开发平台，总规模约140亿

　　4月13，东久新宜宣布，与国际领先的境外投资机构共同设立新经济基础设施开发平台，专注投资位于中国核心区位的优质基础设施园区资产，总投资规模约140亿人民币。合资平台将聚焦中国主要经济核心圈，重点布局长三角、大湾区和京津冀首都经济圈等，投资位于这些区域内的高标准新经济基础设施开发项目。东久新宜将作为合资平台的管理人，提供包括投资、开发和运营管理在内的一系列资产管理服务。

　　解析：自合并以来，东久新宜持续发力新经济不动产。2022年11月，东久新宜投资位于上海长宁的4栋甲级研发办公楼；2023年3月，东久新宜与多家机构投资者设立总投资规模约60亿人民币新经济产业基础设施基金，本次合资平台成立，也为东久新宜未来的项目获取提供重要的保障。

　　8、广东医谷·中山生命科学园正式动工

　　4月14日，广东医谷·中山生命科学园动工仪式在中山市三角镇举行，广东医谷·中山生命科学园项目实现“拿地即动工”，从签框架协议到正式动工用时51天。

　　项目总投资约60亿，占地407.37亩，其中一期约209.37亩，总建面约60万㎡，创造就业约12000位。主导产业为创新药、高端医疗器械，重点引进生物药、细胞工程、基因治疗、免疫治疗、基因芯片、大型医疗设备、高值耗材、诊断试剂等细分领域龙头企业；建设动物中心、临床转化、基因测序等公共服务平台，提供集中污水处理、危险品仓储等配套服务，致力打造大湾区标杆专业园区。

　　解析：中创集团立足于粤港澳大湾区，依托广东医谷、广东材料谷、中大创新谷，聚焦生物医药、新材料、未来装备三大战略新兴产业。与此同时，近年来中山市优先发展生物医药产业，出台了一系列鼓励和扶持产业发展的政策，此次项目正是中创集团核心优势和中山区域产业发展方向达成契合的成果体现。

　　9、建信中关村(000931)产业园REIT财务指标下滑

　　根据一季报，建信中关村产业园REIT底层资产的出租率68.47%，相比2022年四季度81.29%的平均出租率，2023年一季度租户明显流失。项目一季度收入4517万元，环比下降4.71%，同比下降27.13%。根据季报披露，一季度全北京市净吸纳量仍为负值，北京一季度写字楼空置率环比上升0.9%至16.9%。上地净吸纳量已经连续五个季度为负，本季度净吸纳量达到-2.0万平方米；产业园市场本季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，核心成熟产业园市场表现不振。

　　解析：建信中关村产业园REIT项目的底层资产位于上地区域中关村软件园，含互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼及孵化加速器，资产所在园区集聚了包括联想(全球)总部、百度、 腾讯(北京)总部、新浪总部等大批互联网企业，整体来看，园区地理位置较好且租户质量较高，但受到互联网行业调整及区域市场需求转弱等因素影响，招租及续租进程不及预期，随着后期疫情影响减弱和行业走出调整，项目出租率或逐渐修复。

　　10、华安张江光大园REIT一季度底层资产出租率下降

　　根据一季报，华安张江光大园REIT底层资产的出租率由2022年末的92.60%下降至2023年3月末的70.57%。项目收入1604万元，环比增长21.03%，同比下降32.43%。根据报告披露，主要系由于基础设施项目的重要现金流提供方租户之一(租赁面积约为1.23万㎡，占项目可租面积的28%)，其全部租赁合同于2022 年末到期，到期后该租户不予续租。

　　解析：华安张江光大园REIT项目底层资产出租率下降，主要是受到租户到期影响，总的来说，维持园区招租和续租的能力、控制租户的面积占比、租户面积结构和产业结构、调整大租户扩租面积到期时间等，避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生，对于项目底层资产运营和项目经营稳定来说至关重要。

　　综合来看，去年下半年，特别是对于租赁型的产业园区来说，招租、续租不及预期的情况是较为普遍的，如杭州未来科技城、上海张江等一些核心区域的租金及租赁情况都产生了一定的波动，从今年的市场情况来看，租赁市场的波动局面基本稳住，但从长期来看，产业园区租金可持续增长以及租户的稳定性，还是要基于运营服务，具备优质的运营服务和良好的大区域产业规划，更益于形成项目租金的上涨以及后期资产价值的持续提升。

　　更多行业动态及事件解读请见《中国产业地产月度动态报告【2023年5月刊 总第28期】

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