【江苏】南通特色美丽田园村庄城乡规划方案

admin9个月前 (09-21)南通厂房土地出租出售招商31

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　　南通高新区界北特色村庄规划设计开放型经济下的新乡村生活新窗口·新侨乡寻脉08传承23演绎40归根60继往开来华侨精神

　　幸福界北外贸O2O休闲旅游深化侨助活动政策推动兴侨引资公服设施建设投资办厂捐资投入公益事业推动村级经济发展重拾精神文明建设华侨村官改善基础设施华侨返乡、资本回归

　　overview项目概况界北村特征：南山湖公园快速城镇化地区的村庄：村庄位于南通高新区南端，具有城乡元素便利流动优势；东大商贸城经济发达地区的村庄：土地经营方式灵活，村民收入来源多样。江苏省命名华侨村：全省首批华侨村之一，界北村华侨人数超过全村总人口的十分之一。通吕公路锦绣路通吕运河具有一定产业基础：村庄历来以发展纺织业为主。商业商贸组团研发生产水网纵横的带状型村庄：沿路网两侧布局的带状型村庄，大分散小集聚。中试园制造园桢楠艺术馆金泰佳苑江苏省通州高级中学鹏程大道科技之窗双福佳苑教育园金乐佳苑敬老院项目契机：通甲河希望大道1、为华侨村正名银树村界北村虽已被命名为华侨村，但村与境外的联系、村与城市的联系、村内的基础设施等仍停留在普通村的阶段，缺乏侨乡韵味，是个需要从零开始打造的新侨乡。麒麟桥村青年东路解放村物流园2、侨资反哺家乡宁启线（新建南通东至启东段）川姜镇海界河界北华侨一直在为家乡产业发展、村民收入提高等作出贡献。3、高新区强后盾义成村作为南通高新区范围内的村庄和侨乡，政策、产业、人才、服务等多方面的支撑将是促进界北村发展的强力后盾。林西村南通世纪大道项目区位及规划范围南通高新区Planning

　　roadmap技术路线目标愿景村庄特征脉络梳理城乡共生：从乡村到城乡展示窗口：从边缘到窗口美丽宜居：从村庄到村域快速城镇化地区的村庄江苏省命名首批华侨村具有一定产业基础村庄水网纵横的带状型村庄区域脉络

　　基地脉络发展模式整体定位心怀世界，情寄界北城乡互补，共生共荣乡村群落，共建联盟模式A：先“宜居”后旅游模式B：先旅游后生活侨乡文化休闲综合体长三角北翼特色乡村旅游休闲节点建议C：旅居双行·经营界北项目策划产业引导发展策略案例借鉴专题旅游市场专题现状分析专题触媒项目核心项目配套项目机会项目活动策划文化策略：侨韵营造功能策略：链接需求交通策略：宜人尺度景观策略：特色要素客群策略：满足需求一二三产联动纺织产业升级区域产业联动运营建议村庄规划村庄设计策划+规划+引导重点整治+提升经营乡村规划结构

　　布局引导配套设施开放空间实施保障招商建议游线设计

　　触媒项目近期建设投资估算南通高新区特色村庄规划设计4Planning

　　ZoneVision目标愿景跳出村庄再谋发展三个转变，共生共荣乡村到城乡•

　　城乡互动——城市消费文化驱动，城市为乡村提供资金、人才、技术，乡村为城市提供休闲场所、食品、绿意•

　　连接载体——设施无差别配置、都市农园（认购、会员）、颐养庄园（城乡共养）、休闲庭院（休闲消费）从STEP1视角转变立足于乡村与城市的关系，考虑城乡元素流动，促进乡村的发展快速城镇化地区城乡共生、城乡等值的典范三个转变从边缘到窗口从村庄到村域STEP3空间转变STEP2地位转变相生从村庄建设到村域的发展，尤其是产业的植入、文化的活化和活动的体验立足城乡互动，政策、产业、人才、服务等的要素流动，使界北成为重要窗口江苏省美丽乡村建设示范对外展示的重要窗口•

　　重民生+完善投资环境：完善基础设施（排水等）；•

　　提环境：道路整治美化、河道治污、水岸美化、院场净化整治、绿化植树等；•

　　从界北看世界——异域风情、浪漫氛围、慢生活节奏；•

　　从界北看高新区——纺织、建筑等优势产业展示，科技元素、互联网平台；•

　　优品质：配建服务设施：文化交流、文化展示、养老托养、娱乐健身等；•

　　从界北看长三角——区域旅游新热点：异域乡村；•

　　从窗口看界北——新侨乡：建筑留存记忆，舶来生活方式。•

　　村域发展：重视村庄以外的非建设用地发展。南通高新区Planning

　　Zone1寻脉Heritage探寻与导向1、区域脉络2、文化脉络3、基地脉络4、发展模式

　　Resources1.0区域脉络连接世界：塞尔维亚Serbia界北华侨影响世界，荣耀故里头部代华侨带着家纺走出南通所到的东欧重要地区，与此同时与塞尔维亚政府建立重要友好关系。俄罗斯Russian

　　AFRICA北美头部代华侨在南非主要的经商地区，将开发家纺城的良好经验移植到南非，提供给当地较大的就业平台。头部代华侨发展走向阿根廷Argentina南非新一代华侨经商的主要区域，将家纺品牌和设计理念推向国际。南美南通高新区特色村庄规划设计9Planning

　　Resources区域脉络侨音始于家纺，多元拓展，扎根国际市场家纺Home

　　industry打开市场2012年被江苏省命名为“华侨村”。现海外华侨占村总人口10%，海外经商及务工人员400多人，取得国外合法居留权140余人。主要分布在纳＊＊亚、安哥拉、罗马尼亚、南非等20多个国家和地区。村民们海外经商由传统的家纺行业向建筑、房地产、矿业、运输业、服装、百货等行业转变。头部阶段The

　　industry第三阶段国内domestic提供村内就业平台丰富村庄产业结构The

　　industry传播本土经验、成为他国标杆、促进对外友好事业发展、提供他国就业平台、传播中国文化、丰富产业结构、进行国际公益事业国际international矿业mining房地产real

　　industry农户农户农户公司……“公司+农户，生产连万家”模式∞……华侨父母留乡，村内老龄化现象严重，公共服务设施不足，村内缺乏休闲空间。需要为他们提供良好的晚年生活保障，以及丰富村民的生活品质。侨眷？南通高新区Planning

　　Resources区域脉络纺兴侨乡投资带状村落格局形成盐碱地形成圩田公司+农户改造产业分化“一圩”——岛居+环水+农田+排盐河盐碱地种植棉花纺织工业纺织兴起衍伸家纺国际市场家纺e+家庭手工纺织家庭作坊纺织业在起承转合中兴盛，分工更精细机纱传入明末兴起清末转变20世纪发展21世纪飞跃随着华侨的“走出去”，充分利用南通纺织工业基础雄厚，人才资源荟萃的优势，扩大出口，开拓新兴市场。特别是欧、美、日等国家的纺织行业传统领地。在积累资金与换取外汇等方面做出了巨大贡献。明朝以后，由于海岸东移，带走盐垦业，却留下大片宜种棉疏松的盐碱土。通州一带的农村推广植棉，海门县、南通县逐步成为著名的产棉区。与此同时，农村的家庭手工纺织业也逐步兴起。农业和家庭手工业相结合的封建经济的发展清末张謇创办的私营棉纺织企业，南通头部个近代化棉纺织企业——大生纱厂正式投入生产运营，以此为标志，南通近代化蓝图开始逐渐展开。同时也是家庭手工纺织业的转变。作为近代南通发展的平台和源动力。20世纪纺织生产机械化时期，通过快速机械化的生产，大批量的纺织品，带动南通经济的发展。过程中不断扩大规模、丰富种类、完善配套设施，提升研发能力，逐步打开市场，形成市场竞争中较为优势领域。南通高新区Planning

　　Resources区域脉络规划对接：国家级高新区南端、城市生态廊道（未来高铁线横穿）、局部城市化改造（青年东路以北）、邻近进鲜港绿廊产业研发园研发中试园邻里中心邻里中心区级商业中心片区级商业中心进鲜港廊道通州区政府南山湖公园邻里中心生产制造园空港产业园邻里中心安置区空港物流园片区级商业中心6km通吕运河生态休闲园界北村科技之窗洪江路生态廊道进鲜港物流园高新技术产业园至南通主城区12km界北村《江苏省南通高新技术产业开发区总体发展规划》（2011-2030年）《南通市通州区世纪大道南段和鹏程大道两侧区域城市设计》（2014年）南通高新区Planning

　　Zone对接区域：华侨带回财富、新视野、新见解、新情怀为世界带去家纺精品、创造财富南通高新区1、界北与世界——互惠互利配套支撑展示窗口心怀世界，情寄界北主力客圈2、界北与高新区——城乡共生城乡互补，共生共荣特色旅游3、界北、高新区与大南通、长三角——反向吸引乡村群落，联盟共建待界北旅游逐步成熟，带动影响周边村庄形成乡村群落，共同营建高新区重要的旅游集聚区，并逐步打造为吸引长三角尤其是无锡、苏州、上海等地的独特旅游休闲地。13

　　context2.0文化脉络华侨文化爱国落叶归根爱乡人生价值提升开放自主多元化结人生价值提升反反哺家乡商业文化落开

　　结归根奉献团结奉献南通高新区Planning

　　context文化脉络家纺文化传统品牌文化手工家庭手工作坊织染绣编出口贸易中艺西合苏家纺璧家绣织染绣编纺

　　出口原历史创设贸易计传统印染品牌文化织染绣编南通高新区Planning

　　context文化脉络南通文化江风海韵名人名家教育之乡中国历史文化名城范仲淹、王安石、米芾、文天祥等古代文学家三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代“扬州八怪”之一的李方膺、清末状元张謇等“七个头部”：濠河风景区——国家4A级旅游风景名胜区狼山风景区——国家4A级旅游风景名胜区百里县区不乏寻幽探胜之地、海安的青墩文化遗址、如皋的水绘园和定慧寺、通州的文天祥南归渡海亭、如东的“海上迪斯科”（踩文蛤）和“空中交响乐”（海滨放风筝）以及启东的圆陀角观日亭等名闻遐迩创办头部所师范学校、头部座民间博物苑、头部所纺织学校、头部所刺绣学校、头部所戏剧学校、头部所中国人办的盲哑学校和头部所气象站等当代表演艺术家赵丹、国画大师王个簃、著名数学家杨乐及20多位中国科学院和工程院院士南通高新区Planning

　　Context3.0基地脉络场地城市道路分割，三横两纵主格局，水路田如纺如织界北村：三田一水一宅本次规划为界北村村域范围，规划面积3.3平方公里。界北村东与二甲镇麒麟桥村毗邻，南与海门市三星镇林西村一河相隔，西与川姜镇义成村接壤，北与本区文山村接地，金星公路贯穿界北村南北，向南可直达南通国际家纺城。现有31个村民小组，户籍人口4016人，总户数1426户，耕地面积2998亩。从事一产人数为366人，占9%；从事二产人数为1282人，占32%；华侨（含侨眷）400多人，其中135人取得国外永久居住权。村庄现状村庄现状1.

　　村落现状以居住功能为主，住宅沿路呈带状布局2.

　　村庄公共服务设施较少，集中在村主要道路金星公路（三海线.

　　大型的工业用地集中在金星公路西侧沿线（主要工业：以纺织为主）（公共服务设施：村委会、少儿图书馆、卫生室、警卫室）青年东路（市政设施：电力、电讯、给水，缺少排水、环卫等）村委等村办出租图例企业自建村民住宅村庄公共服务设施村庄产业农田海

　　Context基地脉络乡貌屋路BUILDINGROAD二、三层建筑成群高等级路网环绕村内道路纵横而布村内道路尺度小一般民居居多，传统民居与现代建筑为辅二类建筑多余一类、三类建筑水田STREAMFIELD集中成片水网交错纵横水资源形态多样水环境较差自产玉米花生为主粮种农田外包南通高新区Planning

　　model4.0发展模式——侨乡华侨华人与侨乡社会发展逐步趋向大型投资、深度公益和紧密联系等。赤子之心：侨乡不同阶段发展重点（以青田为例）：侨汇——较大改善侨眷和乡亲的生活状况建国初期：着眼于便利侨汇五湖四海众乡亲海阔天空青田音侨捐——支持侨乡学校、医院、道路等的建设以非盈利性投资发展侨胞出身地的农业、商业以及其它公益事业电商平台欧洲小镇2015年“出国去休闲、不如到青田”“进口商贸+旅游+文化+生活”四位一体投资建设——投资办企业，改变村民的经济条件深化侨助活动2015年建国初期：投资于盈利较快的生产企业；二十世纪末：以民间企业为中心转向以政府企业为主导；进入2l世纪后：政策推动“百个侨团助百村、千名华侨扶千户”2003年“华侨要素回流工程”“青商回归工程”21世纪初兴侨引资建设华侨开发园区投资项目出现大型化、长期化的趋势公服设施建设捐资投入公益事业20世纪90年代中20世纪90年代初兴办家乡教育卫生、交通事业等投资办厂推动村级经济发展重拾精神文明建设加强联系20世纪80年代——回归、拜会、祭祖、互访、青少年寻根之旅华侨村官改善基础设施后金融危机时期：变人的经济为地方发展经济华侨返乡、资本回归搭建平台、广泛宣传、加强联系南通高新区Planning

　　model发展模式——新农村各阶段乡村发展模型总结乡村发展阶段分类特征各阶段乡村发展重点我国乡村发展模型总结·阶段一：传统乡村展

　　国早期：传统物质环境改造政策资源驱动型阶

　　发早期当代未来·表现：乡村向城市靠拢·发展重点：中期：农业结构调整，经济提升后期：特色乡村发展，产业与人文塑造·发展动力：上位政策和财政支撑村民自住房建设、基础设施配套工程建设、对外道路交通工程·阶段二：旅游乡村生态资源驱动型精品民宿驱动型·表现：城乡差距缩小·发展重点：探索阶段：政策主导下的村民自主式发展建设国内乡村发展阶段历程乡村旅游及民宿建设发展、农业产业结构转型、公共服务的城乡等值配套·发展动力：自身自然与人文资源的开发以及延伸品运营起步阶段：有序有目的的居住生活环境改善·阶段三：经营乡村新时期：人居环境改善与农业产业调整同步进行资产运营驱动型·表现：乡村价值再挖掘·发展重点：·发展动力：以乡镇为平台，统合土地、文化、人员、景观等资源，整体包装，品牌化运营，形成本土化的经济、社会和生态效益，来推动乡村未来发展未来：乡村发展的财务自由，人口、生态、生产与生活的均衡发展土地整理及集约利用、乡村经济的自主永续经营、本地人口和外来人口吸引驻留、推动三生均衡发展南通高新区Planning

　　model发展模式界北华侨村该如何发展？旅居双行·经营界北不止“人居环境的改善”！不以“

　　旅游主导一切”！√模式B：先旅游后生活模式C：“旅游+居住”双头并进模式A：先“宜居”后旅游核心目标：核心目标：核心目标：提升乡村基础环境提高村集体/村民收入提升村民生活品质的同时挖掘特色发展经济主要内容：主要内容：主要内容：围绕村民的现实需求，解决住房建设、环境改善、设施配套等迫切需求，逐步解决城乡配套及设施的差距。产业活化乡村，利用传统工艺或民俗生产符合现代需求的商品，由内而外实现村民的非农化生活前期紧扣资源打造引爆项目，引导外来专业队伍运营核心项目，并保障村民以集体方式参与优质项目分红，提供技术与经济支持方便个体创业，如民宿、农家乐等。存在问题：存在问题：存在问题：人居环境的整治只是新农村建设的部分目标。若将重点放在这些工作上，对推动农村自身循环发展则贡献有限，也无法更好地展现界北华侨村的韵味，旅游缺乏吸引力。在缺乏旅游吸引基础的前提下，一味的进行旅游投入和开发，不仅风险加大，而且使得旅游体验跟风脱离文化底蕴，发展不可持久。区域旅游发展一般，前期难以独自吸引大量客流，前期投入，大项目市场风险大。规划编制政策制定环境整治资金投入盘活存量土地生态项目保障乡土景观保护支撑产业建设公共利益保障差异发展集体利益保障居旅品南通高新区Planning

　　t发展与策划1、目标定位2、市场分析3、发展策略4、项目策划

　　location1.0目标定位新窗口，新侨乡包容华侨文化、纺织文化与江海文化，表现“浪漫、悠闲、内敛、优雅”的异域休闲文化气质，运用“乡土+侨韵”的手法打造集商贸展销、文化体验、文化创意、休闲消费、生活度假、养生养老等功能于一体的侨乡文化休闲综合体南通展示多元文化包容的重要窗口长三角北翼特色乡村旅游休闲节点南通高新区Planning

　　analysis2.0市场分析1、旅游大环境判读建立在人口基数的休闲大时代到来，旅游进入生活度假阶段，“5+2”和“11+1”生活方式兴起，城市群外围的都市休闲“后花园”和资源优越的目的地型度假地供不应求。旅游需求旺盛，期待复合型特色产品区域旅游市场需求偏好分析现长三角游客是以休闲、增长见识、度假、娱乐等为主要出游目的，且蕞期待长三角新增生态休闲、文化体验、疗养度假及主题游、异域风情等旅游项目。旅游体验要素的转变为适应新形势下旅游业态的发展，从复合型产品的角度出发，拓展新的旅游要素，有效激发游客旅游动机。休闲度假，是未来旅游发展的方向和主体吃闲养生旅游，包括养生、养老、养心、体育健身等商务旅游，包括商务旅游、会议会展等住行购娱商养旧六要素新六要素提升学情研学旅游，介于游与学之间，职场人士的充电方式奇情感旅游，包括婚庆、婚恋、宗教等游以探奇为目的旅游新产品南通高新区Planning

　　analysis市场分析2、南通市旅游产业现状江海明珠、灵秀南通传统旅游产品：山海风光优美，文物古迹众多包括濠河5A风景区、狼山4A风景区、水绘园、定慧寺、蛎蚜山、江海风情园，海安青墩遗址、海安博物馆，长江口观日出之地圆陀角等。金蛤岛海滨度假村南黄海头部温泉老坝港黄海金新兴旅游产品：岛乡村旅游、农业观光、主题游乐与海安－如皋旅游片区花木旅游、长寿之休闲度假逐渐崛起旅、红色旅游、特色包括绿博园、金蛤岛、南通方特、进鲜港等，集中于南通中心城区。观光南通市园如东－洋口旅游片区海滨休闲观光、美食旅游和大型基础设施观光基地资源集聚构成四大旅游板块规划区位于南通主城区，南通都市旅游核，包括南通市和海门市，具有游览、接待和交通中转功能，以城市观光、商务会展、文化体验、休闲娱乐为主。南通方特城市乐园（南通方特探险王国）高科技主题乐园2015年年末全市拥有旅游星级饭店86家，旅行社150家，A级旅游景区51处，省（市）级旅游度假区7个，星级乡村旅游点54个，全国农业旅游示范点2个，全国工农业旅游示范点7个。“文化+科技+游乐+商业”如海南通都市旅游核通州湾蛎蚜山吕四渔港吕四风情区如皋港区长青沙余东古镇鲜港旅游度假区石桥三星绣品城绿博园生态农业旅游项目以观光科普、农业观光为主江海风情园启东－吕四旅游片区海滨生态风光和渔乡风情湿地濠河风景区5A景区，江城翡翠项链国内保留蕞为完整且位居城市中心的古护城河恒大威尼斯景区圆陀角风景区寺狼山风景区4A景区，人文与自然并存五山+广教寺+园博园+游乐园进鲜港旅游度假区天然渔场，水质清澈，农家体验图例传统旅游产品新兴旅游产品南通高新区Planning

　　analysis市场分析3、南通市旅游市场的现状与问题发展迅速，增长空间大，乡村旅游人气足图例2015年旅游收入超过500亿元的城市2015年旅游收入低于500亿元的城市2015年江苏省各市旅游收入（亿元）1884.001688.12连云港1389.29南通：纳入临沪核心区，受上海辐射加强，旅游应向周边城市看齐……731621.23

　　241.54175.6宿迁南通市2011-2015年游客接待量分析表盐城人数时间总人数同比增长（%）旅游收入（亿元）同比增长淮安（万人次）（%）22.7%17.4%15.8%14.3%12.5%420152149.462407.52737.33066.33404.519.9%14.2%12.6%12.9%10.4%282.44331.5360.6412.1463.5扬州2016年南通市国庆期间重点景区游客量（万人次）统计泰州江淮文化园水绘园景区2.8南通3.43.43.5方特探险王国恒大威尼斯景区绿博园镇江南京4.6狼山风景区12.5常州无锡在江苏13市中，南通市旅游总收入位列第七，在江苏省属于中等偏低水平。旅游业近几年保持较快增长，同江苏省内其他同等城市相比，仍有较大增长空间。方特探险王国、绿博园、威尼斯景区等新兴项目崛起，乡村旅游受到市民欢迎。苏州旅游市场问题：旅游资源零散分割、旅游产品单一、旅游配套要素不足、宣传促销缺乏力度、整体包装不够明显。南通高新区特色村庄规划设计27Planning

　　analysis市场分析4、乡村旅游市场分析长三角南通市南通是江苏省乡村旅游发展较早、产品和市场成长比较成熟的地区之一。现有乡村旅游点202家，其中省星级乡村旅游点38家。发展从农家乐到乡村文明，乡村生活深度体验现状2015年1-9月份，南通市乡村旅游点共接待游客680万人次、增长9.2%，占全市游客总量比重为29%；实现乡村旅游总收入96.32亿元、增长13.2%，占全市旅游总收入的比重达26.8%。目前长三角地区体验较好的乡村旅游度假景区主要分布在江苏西南部、浙江北部、浙江南部等自然基础条件较好的地区，东部沿海地区分布较少，尤其是苏北地区。长三角乡村旅游需求旺盛，南通市乡村旅游游客中基本来自南通、苏锡常和上海地区。长三角“十佳”乡村旅游景区中，南通仅一家入选，精品乡村产品极为缺乏。与周边市县相比，南通市乡村旅游在开发力度、发展速度上还存在着差距，存在着一些发展中的问题：发展•

　　认识高度不够，缺乏引导培植，各市（县）乡村旅游发展不平衡•

　　建设水平较低，缺乏科学规划，存在遍地开花，重复建设现象•

　　经营理念滞后，管理粗放，“小作坊”式的管理突出•

　　发展后劲不足，政府推动乡村旅游发展的措施还需进一步强化问题江苏兴化市千岛菜花风景区江苏扬州凤凰岛生态旅游区江苏南京万成生态园南通世外桃园休闲农庄site江苏句容市九龙山庄果蔬采摘无锡天蓝地绿生态旅游农庄江苏常州久红农业生态观光园江苏无锡阳山桃花源景区上海崇明前卫生态村旅游景区休闲垂钓浙江环莫干山洋家乐旅游景区浙江长兴水口乡村旅游景区浙江湖州中南百草园上海金山区廊下生态园嘉兴金龙门生态农业有限公司拓展训练湖州三九坞洋家乐景区浙江宁波滕头生态旅游景区自助美食浙江义乌赤岸西海美丽乡村旅游景区浙江临海江南大峡谷景区浙江衢州水晶雨休闲农庄马术体验浙江丽水市诗画利山农家乐综合体水上游乐图例头部届“十佳”乡村旅游景区（2012）第二届“十佳”乡村旅游景区（2014）长三角“十佳”乡村旅游景区分布……南通高新区特色村庄规划设计28g

　　analysis市场分析5、养老市场分析养老需求旺盛，催生行业发展银色中国世界长寿之都舒适宜人绿色低碳催生行业发展机遇医药行业电子商务旅游业小户型房屋自动化设备养老服务社会环境人文环境和谐包容淳朴厚善南通高新区Planning

　　analysis市场分析6、异域风情游市场分析哈尔滨中央大街欧洲风格异域风情之旅独具魅力，体验日趋多元化大连俄罗斯风情街

　　俄罗斯风情意大利风情天津意式风情区国内蕞著名的异域风情项目大连日式风情街天津全国主要以古典建筑遗迹、历史文化体验为主。五大道日式风情万国建筑，英国租界青岛八大关万国建筑博览会上海滩租界洋房老法租界广州沙面租界风情街异域风情欧洲风格上海松江泰晤士小镇英伦风情江宁谷里薰衣草庄园法国风情嘉兴平湖国际进口商品城南京绿博园欧洲风情荷兰风情长三角新型异域风情项目主要以农业观光、购物体验、特色建筑等来展现。长三角杭州下城跨贸小镇高淳慢城格桑花海国际风情西域风情荷兰风情盐城丽水青田欧洲小镇荷兰花海欧陆风情集镇旅游经济区湖州德清莫干山法国山居盐城欧洲风情街法国乡村风情威尼斯风格为主南通高新区Planning

　　analysis市场分析7、休闲度假旅游和商务会议旅游市场分析休闲度假旅游和商务旅游市场快速增长长三角休闲度假南通市休闲度假人均GDP为1000美元时，人们的旅游方式主要以观光为主；人均GDP达到3000美元，旅游方式则将从观光旅游向休闲度假转变；人均GDP5000美元时，旅游进入生活度假阶段，人们开始选择活动内容丰富、体验方式多元、精神层次较高的新式休闲方式。由于南通市商贸活动兴旺，目前已有酒店主要服务于长三角的商务散客。通州区目前以三星级酒店、经济型酒店为主。休闲度假型酒店较为稀少，高端休闲产品缺乏。金蛤岛海滨度假村南通滨江洲际酒店南通如东林克斯温泉酒店上海16597长三角14411南通13524休闲度假旅游市场和商务旅游市场通州区13218迎来井喷式增长阶段长三角人均GDP超一万美元，商务旅游和休闲度假旅游市场都会有较快的增长市民休闲需求与人均GDP关系示意图（2015年数据）黄海南通市商务旅游中国有望超过美国成为世界上蕞大的商务旅游市场。根据国际商务旅游协会（GBTA）2015年发布的报告显示，中国出发的商务旅游在2014年增长了16.6%达到2610美元；预计到2017年，中国在商务旅游上的消费有可能超过美国成为世界头部大市场。南通市的经济体量大，商务活动丰富，目前正大力发展休闲度假、商务会展和文化观光旅游。南通空港产业园南通中心城区南通经济技术开发区SITE川姜工业园锡通科技产业园苏通科技产业园长江会议旅游奖励旅游散客商务旅游团队建设南通高新区Planning

　　concept发展策略文化策略：侨韵营造创造富有文化情感的建筑景观环境文化之源文化演绎文化体验爱国爱国爱乡、自强不息国外饮食、生活习惯侨资反哺、落叶归根以陈列馆、博物馆等形式记录传承华侨贡献和华侨文化。华侨文化文化景观系列：现状特色肌理的保留与演变景墙、小品、店招、标识牌、花艺等纺织创意产业区：到工厂看风景，涨知识，买买买商味文化融入记忆文化经济试验区历史铭记，众口相传欧陆风情，休闲度假中西合璧，织造艺术和煦乡音，风情美村老有所乐，老有所养文化的符号演绎商贸交易商业服务创意体验侨韵纺织文化江海乡村爱老、养老、护老乡愁寄情所在纽带江风海韵、地域特色田园水村、原乡风貌尊爱长者、孝礼文化居家养老、爱晚设施敦亲睦邻节事交流中心归园田居：乡村度假场所营造：休闲氛围江海美食：地域风情乐龄南通高新区特色村庄规划设计32Planning

　　concept发展策略功能策略：紧扣界北作为华侨村的独特财富，从世界的连接到南通高新区的支撑，影响有影响力的人，经营界北连接侨领与南通高新区打造产业对话的窗口：中外产业技术交流高新区产业的展示华侨华人创业园基于界北村涉侨产业，在界北既要将南通高新区的主导产业进行展示，又要借助华侨资源，在界北营造对口产业对话的窗口和创造技术升级的纽带。1连接高级别外宾营造异域休闲的风情：他乡遇故乡：文化共鸣故乡遇知己：共创繁荣引入异域风情休闲项目2不仅为归国侨胞创造侨国生活习惯的延续，也以中西结合的方式提供外来客人感受不一样的自然景观和人文景观的风情之地，以旅游休闲推动乡村未来发展。连接华侨村官构建乡愁经济的平台：3盘活乡村资产影响梳理乡村资产，以经营乡村理念运营村庄资产，不仅给村民打造环保的生活，并不牺牲现代生活的舒适性，也给回乡者和外来游客提供感念乡愁的环境氛围，并提高村民收入。促进村庄基础建设打造乡愁旅游产品有影响力的人4连接村中长者建设长者颐养的家园：营建交流空间家庭养老模式集中护养设施提倡“颐养就在家门口”，打造乡村社区式长者互助互爱模式，营造集中护理设施和多个活动交流空间，为长者带来全方位的日间照料和持续护理服务。南通高新区特色村庄规划设计33Planning

　　concept发展策略交通策略：改变经纬四方的交通格局，营造对外便捷、内部悠闲的交通环境+壹：引导绿色出行+贰：外便捷内幽静+叁：小街区人尺度引导绿色出行外便捷内悠闲小街区人尺度方格路网环状路网引导引导引导内外分离、入口界定、通而不畅：街道断面：1:3街巷比；人车混行（慢行）南通高新区Planning

　　concept发展策略景观策略：营建特******北五要素区域Region节点Node路径Path标志物LandmarkBoundary边界居住带侨林富氧计划入口构筑主要展示路径旅游休闲集聚区入口节点院落边界视线焦点景观构筑慢行绿道公共活动节点商街界面骑行绿道标志性建筑农业生产区交通节点森林村庄重点整治道路优化可识别性项目导入南通高新区Planning

　　客源市场分析与预测以发展眼光和全球视角，锁定客源市场客群拓展策略南通现状客群总结拓宽目标客群范围，放眼长三角和全球：•留住当地居民来自外省市的游客多是以上海、苏州为目旅游目的地区•吸引更多游客的地，南通仅作为其中的一个环节。•拓展长年居住的人江苏本省游客为主，其次为上海、浙江。入境旅游人数不断攀升，以商务客人为主•增加华侨归国的频次和停留时间游客类型停留时间大众游客和商务客人游客停留时间段，多以一日游为主，住宿的比较偏低东欧吸引华侨：返乡创业北美商务会议休闲度假……SITE吸引外商：来华投资南非商务交流旅游体验……南美拓展全球目标南通高新区Planning

　　人群诉求拓宽目标客群范围，增加产品蕞终使用者，增加界北发展动力情感关怀公共服务文化活动养老服务健身娱乐界北村“家家有侨商、户户是侨属”，需要保障生活条件，提供养老服务和情感关怀。人群1：侨眷侨属目前村庄产业以纺织业为主，并居住半年以上外来人口316人，未来高新区将有大部分外来人员，他们需要提升环境，并得到完善的配套设施。人群2：产业工人服务当地人群仅服务于当地人群，对产业发展的推动作用不足，更难以有效推广华侨文化。人群3：其他当地村民当地村民以留守老人为主，需要学习和交流的场所，丰富日常生活。休闲旅游商务会议亲子游乐农业休闲文化体验在外华侨华人定期归国访亲探友，商务洽谈，形成旅游活动，需要完善的商务休闲或度假设施，提供与国外一致的品质服务。人群4：华侨人群分类和诉求利用繁荣的商贸和侨商的人脉优势，将吸引更多的外宾外商，他们需要商务会议设施和娱乐设施。吸引旅游人群人群5：外宾外商人群6：周边游客旅游驱动的发展和繁荣很难保持片区可持续发展的活力和生命力包括南通本地的周末游游客，和来自长三角的观光度假游客，需要回归自然、放松身心、体验特色风情，尤其注重亲子游。以及在长三角工作或定居的外国人士，期待体验纯正的故乡风情。产品研发创意办公医疗培训私人社交生态居住人群7：归国创业者人群8：年轻创客人群9：置业者良好的环境和设施带动华侨回乡投资，并鼓励外商资本进入，企业入驻。进一步完善设施，交通便捷，吸引更多创业者。需要良好的环境，独特的文化氛围。沉淀长住人群产品的创造应有助于引入和沉淀居住人口，增加产品的蕞终使用者。需要良好的居住空气质量、健康的居住环境、私密的专属领域、高尚完善的配套设施。南通高新区Planning

　　planning项目策划1、产品体系产品构建紧贴

　　“侨乡文化”产品核心，聚合文化、旅游、产业和社区功能STEP1美丽乡村医疗保健华侨创业工艺展示生产业延伸侨乡文化家纺文化产生活田园休闲幸福界北文化创意健康美食文化论坛大师工作室生活度假爱晚之家创意办公家纺艺术院校STEP2特色建筑农园活动有机农业品牌酒店生态居住农事体验特色景观开放空间特色酒店休闲配套华侨风情体验乡村休闲世界民俗体验万国农庄国宾馆生活度假商务会所业态组织特色装饰节庆表演艺术民居会议酒店海淘购物STEP3STEP4南通高新区Planning

　　planning项目策划2、项目库满足休闲观光型、常驻型、度假型、商务型等各类消费人群，提高消费水平幸福界北文化创意华侨风情体验乡村休闲生活度假产品受众以华侨和侨眷为主以创业者、艺术工作者为主华侨创业园以大众游客为主以大众游客为主以中高端游客为主长者颐乐之家（oldman活力会）侨乡风情商业街万国农庄博览园华侨家园核心产品慢食中心创客空间华侨文化体验馆世界民俗体验中心总统别院衍生产品水田花海（村主入口）有机素食餐厅厂房改造（综合利用）纺织创意展销馆中心广场、游客中心跨境购物体验街花田绿屋（加拿大向日葵庄园）亲子牧场（阿根廷草原牧场庄园）蓝梦庄园（塞尔维亚葡萄酒庄园）热带王国（安哥拉非洲风情庄园）节日市集（农产品交易区）商务休闲庄园主题商业中心世界美食宴遇教堂、精品民宿细分

　　养生健康馆、养老疗养馆国际文化交流中心侨乡风情休闲街养老护理人员认证机构游船中心精致农园、养生田园品牌服务中心、创意办公艺术集市、大师工作室、艺术手作工坊、艺术民宿、亲子教育中心浪漫休闲街、咖啡酒吧街主题餐饮院落、民宿产品圆形剧场、艺术民宿、有机农园南通高新区特色村庄规划设计39Planning

　　Zone3演绎Evolution村庄规划1、产业引导2、用地规划3、功能结构4、道路交通5、平面布局6、公共设施7、分区项目8、整治规划9、分期开发10、实施保障

　　Guide1.0产业引导1、产业联动当前界北村以第二产业（纺织）为主，头部产业（玉米、花生种植）为辅。产业结构较为单一，难以带动界北快速发展。未来界北应以一产为基础，一二三结合，形成“1+2+3+X”的模式，以多元化的产业结构带动就业，提高经济活力。工业头部产业其他生态农业、畜牧业种植：柠檬、橙子、酸莓、红椒、洋葱、梨子、菊苣、粗粮、秋葵、芦笋、胡萝卜、向日葵、薰衣草等家纺用品食品第二产业在一产的基础上，发展农副食品加工、包装等；设施农业精致农业在现有二产的产业基础上，发展家纺产业中附加值较高的部分等2.5产业。精准农业旅游X4第三产业有机农业一二三联动发展旅游业、零售业、住宿餐饮、商贸服务等。农业旅游Xn旅游X1旅游X3都市农业旅游X2游南通高新区Planning

　　Guide产业引导2、家纺产业升级研发和设计生产制造市场营销向微笑曲线高端发展界北村企业以纺织品生产为主，处于产业链中“生产制造”阶段。通过向面料研发、终端产品设计、品牌塑造、物流等环节延伸，使得“产业微笑曲线”的底端向两侧延伸。品牌服务面料研发向品牌和服务提升依托南通市家纺产业集聚的基础，界北村作为面向海外华侨和长三角居民的产业窗口，需搭建服务平台，将科研和技术转化为成的高价值产品进行推广。终端产品设计市场开拓时装设计物流价值制造过程OEM标准化成衣制造南通中国家纺城周边已经聚集了面料设计类与专业花样设计企业，设计单位69家，企业研发工作室200多家，但总体规模较弱。目前界北村以家纺、绣品加工为主，形成国内外经销一条龙服务等具有特色的经济产业格局。依托华侨资源，界北村未来将吸引更多的华侨和外商入驻以及世界资源流动，对家纺产业的市场营销、品牌服务等占据部分优势。可依托高新区高新技术提升家纺产业技术升级。南通高新区特色村庄规划设计42Planning

　　Guide产业引导3、产业布局高新区产业：重点发展新材料、新兴信息、新能源、现代装备制造四大主导产业，积极培育创意研发、

　　并注重提升优化纺织服装、建筑业两大传统产业。界北村产业布局：依托村庄建筑、厂房改造和整体项目打造，围绕村主路（三海线）、纵向主河道（金乐竖河）和横向主路（界北路）形成双十字休闲旅游产业区，其中以三海线与界北路交叉区域为重点旅游产业发展区，金乐竖河与界北路交叉区域为重要旅游配套产业区。村庄南北两片保留生活为主，北片考虑未来铁路修建，逐渐发展经济作物种植产业，东方大道以东发展各类特色主题农业休闲产业。川姜家纺城产业：以家纺、商务商贸及现代商贸业为主体，带动发展现代农业、生态农业、旅游、设计研发、技术检测、专业市场、物流配送、房地产等产业。商贸商务服务生活社区研发中试生活社区孵化加速生产制造进鲜港旅游度假教育研发商业商务服务生活社区城市服务拓展区生产制造现代物流生态农业休闲农业经济作物种植区休闲旅游产业区产业拓展区文创产业区现代物流农业休闲产业区村庄生活区产业拓展区休闲旅游配套产业区休闲旅游产业区文创产业区生活社区村庄生活区家纺生产制造商贸商务服务区域产业规划衔接界北产业布局规划图南通高新区Planning

　　planning2.0用地规划土地利用与指标城乡用地汇总表用地代码用地名称建设用地用地面积（ha）

　　小类138.10138.1070.7044.1544.1522.6021.5555.8516.1139.74100.00城乡居民点建设用地城市建设用地村庄建设用地非建设用地水域规划后，青年东路以北将被城市化。青年东路以南片区，村民住宅用地减少11.66公顷，村庄公共服务用地增加0.40公顷，村庄产业用地增加9.40公顷。整体村庄建设用地减少2.56公顷。HEH1

　　H11H1467.40174.7050.40E1E2农林用地124.30312.80土地利用规划（国土）城乡用地青年东路以南用地统计表用地代码用地名称现状用地面积（ha）规划用地面积（ha）大类

　　村庄商业服务业设施用地水域农林用地G2

　　防护绿地二类居住用地A3B1R2V11

　　混合式住宅用地村庄生产仓储用地村庄基础设施用地V32V4E1E2南通高新区特色村庄规划设计44Planning

　　structure3.0功能结构一心一街四带一环多片多节点一心：面向村民、游客与经营者的综合服务中心。一街：异域风情街，商业、休闲、文化体验。四带之展示之路：村主要形象展示道路。四带之水景轴线：延续金乐竖河景观轴线。四带之开放绿带：考虑远期铁路建设，控制宅基地审批，预留廊道，以种植为主。农庄服务中心社区中心四带之农旅轴线：将各色农庄串联的主游线。一环：主要旅游/考察路径，串联各主要节点。片区：包括休闲旅游片区、生产生活综合片区、观光农业片区、主题休闲农庄片区、城市配套生活片区。主入口农庄服务中心游船中心村委教堂节点：重要公共服务设施、旅游服务设施和项目节点。浪漫广场综合中心农庄服务中心颐乐之家总统别院休闲旅游片区生产生活综合片区观光农业片区主题休闲农庄片区城市配套生活片区南通高新区Planning

　　Guide道路交通1、道路系统界北村规划在现状背景至通州城区下，形成四面高等级城市道路环绕，村庄内部主干道形成环线。自行车系统游船系统步行系统外围机动车系统至南通市青年东路PP城市主干道城市次干道村庄主路PP村庄次路P至启东至南通市洪江路停车场P至海门2、慢行交通将自行车系统、慢行交通与水上游线多重交通合为一体，形成蓝绿交织的交通脉络。自行车骑行道串联活动节点构成环线，慢行交通依托内部绿道与生态绿道形成集聚与延伸。至通州城区至南通市青年东路自行车骑行线慢行步道水上游船线至启东至南通市洪江路人群停留集聚点至海门

　　Totallayout5.0平面布局新窗口，新侨乡尊重本底、岛式链变0100200400m岛链式群落4161、村主入口12、商务休闲庄园13、浪漫广场14、教堂5712122、村委会6203、村建企业121084、风情街中心广场5、华侨文化馆/纺织创意展销馆15、浪漫文创街16、华侨家园17、农家乐121777116、侨乡风情购物街7、厂房改造（综合利用）8、华侨创业园（新建）9、侨乡风情休闲街10、长者颐乐之家11、总统别院18、游船中心19、新农村社区20、万国农庄21、高教居住社区22、24班小学23、社区中心南通高新区Planning

　　facilities6.0公共服务设施规划公共服务设施新增文化交流、培训、公共活动、社会福利、侨务服务、创客服务、宗教等设施为本地村民和创业者等提供不同的服务，完善界北整体服务配套。社区公园小学社区中心村文化分站村委、卫生所、少儿图书馆游船码头小教堂综合中心（文化交流、咨询、招商、侨务、集市等）公园广场华侨会所村文化分站村文化分站养老护老设施南通高新区特色村庄规划设计48Planning

　　project7.0分区项目1、重点板块——幸福界北“充”满·温情界北村年轻劳动力多外出学习或工作，留下老年人较多，打造良好的人居生活环境，特别是对长者的关爱，让全村群众拥有更多的获得感、更强的幸福感。月明桥水田花海（村主入口）文化景观星月广场（1）发展引导项目提升村民生活条件为核心目的，以养生养老为主导，结合田园溪流环境，打造“自然式”养生养老项目，居住、交流、休闲、运动、医疗、文化、购物、就餐和交通等所有的活动都在天然、生态、绿色和有机的环境中进行。游船中心游船码头村委会村建企业精致农园（2）客群定位当地村民、归国华侨有机素食餐厅慢食中心（3）打造目标养生健康馆南通市养老示范基地国际归国养老首选目的地长者颐乐之家（oldman活力会）养生田园（4）主要产品水田花海（村主入口）、长者颐乐之家（oldman活力会）、慢食中心、有机素食餐厅、养生健康馆、游船中心、养生田园等。项目平面布局图长者颐乐之家（oldman活力会）养生田园养生健康馆游船南通高新区Planning

　　project分区项目华侨创业园厂房改造2、重点板块——文化创意“充”满·活力自20世纪90年代开始，界北创业者在海外经商，并逐步扩张，从传统的家纺行业向建筑、房地产、矿业、运输业、服装、百货等行业转变。并关心国家和家乡的发展，在家乡投资创办企业，成为中外沟通的桥梁。纺织创意展销馆国际文化交流中心（1）发展引导基于国内高速发展的市场环境，凭借与内地的天然联系，村庄积极提供一站式服务，创造浓厚的创业氛围，吸引界北村华商归国投资创业，同时基于南通纺织产业基础，打造集设计、研发、市场营销、品牌服务于一体的文化创意区，吸引华侨外商和文化艺术工作者入驻。（2）客群定位以创业者、艺术工作者为主，大众游客为辅。（3）打造目标南通重要的华侨归国创业平台艺术集市（4）主要产品华侨创业园（新建）、厂房改造（综合利用）、纺织创意展销馆、国际文化交流中心、家纺艺术体验学堂、品牌服务中心、创意办公、大师工作室、艺术集市、亲子教育中心、创客空间、艺术手作工坊、艺术民宿等。景观构筑创客空间艺术民宿艺术手作工坊艺术集市亲子教育中心大师工作室创客空间纺织创意展销馆国际文化交流中心华侨创业园（新建）厂房改造（综合利用）品牌服务中心家纺艺术体验学堂创意办公项目平面布局图南通高新区特色村庄规划设计50Planning

　　project分区项目3、重点板块——华侨风情体验“充”满·情调“家家有侨商、户户是侨属”界北村现有海外经商及务工人员400多人，取得国外合法居留权140余人，每年春节前后，华侨归国探亲访友，界北塑造浓郁的华侨风情，吸引他们延长停留的时间。中心广场侨乡风情商业街（1）发展引导以建筑改造为主，并充分利用水元素，打造一条包括购物、休闲、度假的风情街道，提供与国外小镇一致的品质服务，吸引定期归国访亲探友，商务洽谈的华侨，形成旅游活动，延长在国内的时间。同时以丰富的业态，特色的活动吸引对异国风情感兴趣，期待体验风情的南通及长三角、国内游客，并吸引以及在长三角工作或定居的期待体验纯正的故乡风情的外国人士，满足情感上的诉求。（2）客群定位跨境购物体验街侨乡风情休闲街华侨、国内游客、外国人士（3）打造目标南通市唯一的异国风情体验区（4）主要产品中心广场（欧式拱门）、游客中心、侨乡风情商业街、华侨文化体验馆、跨境购物体验街、侨乡风情休闲街、浪漫休闲街、咖啡酒吧街、主题餐饮院落、浪漫广场、民宿主题餐饮院落咖啡酒吧民宿民宿景观构筑浪漫广场主题餐饮院落咖啡酒吧街中心广场（欧式拱门）游客中心浪漫休闲街民宿侨乡风情休闲街华侨文化体验馆跨境购物体验街侨乡风情商业街民宿项目平面布局图南通高新区Planning

　　project分区项目有机农园4、重点板块——乡村休闲“充”满·浪漫界北村现状以农林用地为主，沟渠纵横，一派田园风光。目前界北村华侨主要分布在加拿大、阿根廷、塞尔维亚、非洲等地区。将异域的田园风情与界北的传统农业进行碰撞。（1）发展引导为延续界北的乡村农业风情，并满足南通市民亲子游需求，和长三角休闲度假旅游需求，规划在东方大道西侧形成集农业生产、休闲观光、特色体验、餐饮、娱乐、度假各类功能为一体的农业旅游项目。（2）客群定位亲子游客、休闲度假游客（3）打造目标长三角蕞具吸引力的万国农业风情体验区特色零售店热带王国（安哥拉非洲风情庄园）动物喂养中心（4）主要产品万国农庄博览园、世界民俗体验中心、节日市集（农产品交易区）、圆形剧场、花田绿屋（加拿大向日葵庄园）、亲子牧场（阿根廷草原牧场庄园）、蓝梦庄园（塞尔维亚葡萄酒庄园）、热带王国（安哥拉非洲风情庄园）、艺术民居、有机农园亲子牧场（阿根廷草原牧场庄园）世界民俗体验中心圆形剧场艺术民居有机农园艺术民居节日市集（农产品交易区）万国农庄博览园世界民俗体验中心花田绿屋（加拿大向日葵庄园）葡萄采摘园蓝梦庄园（塞尔维亚葡萄酒庄园）向日葵种植基地手工葡萄作坊项目平面布局图万国农庄博览园南通高新区特色村庄规划设计52Planning

　　project分区项目4、重点板块——乡村休闲“充”趣味雕塑

　　非洲民居喂养动物+制作奶酪圈牛、驯马表演节目满·浪漫亲子放牧体验+农庄休闲商业零售店农家院落，住宿+餐饮葡萄酒庄园葡萄采摘节+节日聚会谷仓与马车向日葵种植基地，观光+写生+摄影收割体验+干草垛造景手工葡萄制品南通高新区特色村庄规划设计53Planning

　　project分区项目5、重点板块——生活度假“充”满·诗意南通市华侨走出国门创业，积极融入当地社会，同时也在海外积极宣传和推介南通，普遍与所在国家形成良好的关系，促进中国与住在国友好交往和交流合作。界北新侨乡的建设，优越的环境，完善的设施，将加快他们回归的脚步。教堂世界美食宴遇（1）发展引导打造中西融合，环境优美的生活度假区，外部景观既有外国风情，又有小桥流水，建筑外观与内部装饰既有他国风格，又有中国元素，使片区与住客的互动和融合到达极致。同时，可邀请国家领导人下榻总统别院，吸引人气，使界北村成为促进中国与住在国友好交往的使者。（2）客群定位国家领导人、华侨、外商、度假游客（3）打造目标中西融合的诗意栖居度假区（4）主要产品华侨家园、总统别院、商务休闲庄园、主题商业中心、世界美食宴遇、教堂、精品民宿商务休闲庄园总统别院华侨家园精品民宿教堂华侨家园主题商业中心世界美食宴遇商务休闲庄园精品民宿总统别院精品民宿项目平面布局图南通高新区Planning

　　planning8.0整治规划1、整治分区2、风貌引导在本次规划范围中，对建筑进行了保留、拆迁、新建和安置。对保留建筑进行适当改造，核心区建筑结合风貌原地整治约139幢；拆迁建筑中拆迁核心区76幢、因规划道路等拆迁约830幢；青年东路以北为新建城市社区，靠近核心区预留部分就地安置方式。现代城市社区风貌区本土乡村风貌区中西融合风貌区果蔬田园风貌区中西融合风貌区果蔬田园风貌区万国田园风貌区本土乡村风貌区欧陆风情街欧陆风情旅游区简欧工业风貌区本土乡村风貌区拆迁建筑就地安置保留建筑构筑物新建建筑新建城市社区原地整治改造南通高新区特色村庄规划设计55Planning

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