关于南通产业园物业管理模式的探讨（初稿）

　　物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建设区 划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、 其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行 管理的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指 业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备， 市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目 进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的 过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业管理的必要 性以及园区物管的独有特色或个性化需求

　　（一）产业园项目概述 项目一期规划占地 525 亩，总投资 11.3 亿元，其中固定资

　　产投资 3.8 亿元，建筑面积 19 万平方米。项目建设内容包括： 综合服务区、技术装备制造基地和棉花仓储物流配送中心。

　　1、综合服务区包括办公楼、食堂、专家公寓以及集体宿舍 四部分。总计建筑面积为 2.55 万平方米。

　　2、技术装备制造基地占地 182 亩，建筑面积 7.7 万平方米， 总投资 3.7 亿元，其中固定资产投资 2.2 亿元。建设以现代建筑 技术为支撑的大跨度联跨厂房，满足安装现代柔性制造工艺生产 线的要求；添置大型现代化设备，其中最大吨位行车达 100 吨， 液压数控加工中心 6 台套，具备制造高端装备和各类机械零部件

　　再制造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续发 展能力。

　　3、棉花仓储物流配送中心占地 343 亩，建筑面积 11.3 万平 方米，总投资 7.6 亿元，其中固定资产 1.6 亿元。建设三个功能 区，一是棉花保税库区，建筑面积 4.1 万平方米；二是商品棉库 区，建筑面积 5.1 万平方米；三是露天货场和管理区建筑面积 2.1 万平方米。仓库存储规模 15 万吨以上，年棉花周转量 50 万吨以 上。 （二）产业园的物业规模

　　项目一期规划占地 525 亩，建筑总面积 19 万平方米，其中 综合服务区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装 备制造基地包括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心包括保 税库 9 个，通用商品棉库 5 个、粮库 2 个以及管理楼 1 栋。

　　具体的物业内容： 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理；对入驻企业的管 理；车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护；共用设备管理（给排水设备 管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理）；共用设施的 管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区以及公共设施的日常保 洁工作；产业园区绿化的维护和保养工作。

　　护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市 品味等方面发挥着日益重要的作用。但也存在很多的问题，例如 园区物业管理立法不完善、园区物业管理的市场化程度不高等。 （二）现行物业管理的主要模式及优劣 1、自管型物业模式

　　自管型物业模式，是指在物业管理区域内的业主，基于建筑 物的所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管 组织，确立自管规范，自我管理本区域内的物业管理的一种基层 管理模式。法律规定业主可以对自己的建筑物行使管理权。 自管模式的优势在于能够有效协调园区内部的矛盾；体现企业的 形象及企业文化。但这种模式也存在在着明显的缺点：首先大型 园区的物业管理是一项非常专业、复杂的工作，业主缺乏管理物 业的相关经验和相关专业人才，他们能否胜任这项工作值得怀 疑，而且管理物业是一项费时费力的工作，业主是否能抽出专门 的时间和精力来做管理物业的工作还有待观察。其次，产业园规 模比较大，采用自管模式势必需要建立专业的物流管理组织架 构，招聘大量的专业人才，这势必会造成公司人员冗余、人浮于 事，大大增加物业管理的运营成本。

　　现阶段采用自管型物业模式一般是规模比较小、业主较少、 管理较为简单的住宅小区，并不适合大型产业园区的物业管理。 2、合作型物业管理模式

　　合作型物业管理模式：是指业主通过与专业性的物业公司合

　　作，共同成立一家专业的物业公司用来为园区提供相应的物业服 务。

　　这种模式的优势在于降低物业管理的成本。能够弥补园区内 部职工专业知识的不足，提高物业服务的质量和效率。有利于提 高内部职工的物业管理水平，培养专业的物业管理队伍，降低人 力资源成本。但它的不足之处在于降低公司的物业收益。物业的 服务质量难以保障。业主与专业性物业公司之间协调管理的难度 加大，不利于物业服务水平的提高，降低了效率。 3 、委托型物业管理模式

　　这种模式目前在我国很常见，特别近几年，专业物业管理公 司不断出现，民营物业也不断冲击市场。人们的物业管理意识逐 渐增强和物业管理法规条例的不断完善，越来越多的关注自身的 物业主权利。业主可以自主选择适合自己社区的物业管理公司来 负责社区的服务工作，通过签约合同确定双方责权利关系，来处 理社区的物业服务工作。

　　这种模式主要分为两种：一、全权委托管理型。由一家物业 公司负责对整个园区的实施事务、保安、交通、保洁、机电维修 等专业化、一体化、企业化的管理。业主对其工作进行监督。二、 分包委托管理型。业主采用招标的形式分别将安保、保洁、设备 维护、食堂等物业内容分包给各个专业的物业公司，由他们分别 参与具体事务的管理。业主对其工作进行监督。

　　委托型物业管理模式的优势在于： （1）降低经营成本。

　　其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公 司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这 些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个 物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物 业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。

　　其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数 维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面 的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工 成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。

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