2018年3月，生产纸板制品的甲公司向乙公司租赁空置厂房用作生产车间，双方为此签订房屋租赁合同，还特别约定房屋漏雨由乙公司负责。甲公司工人在日常生产中发现厂房顶部雨天有渗漏现象，遂多次通知乙公司维修，乙公司应允但一直未修。甲公司无奈只能将纸板成品堆放在厂房中间以防淋湿。

　　2018年9月晚，天降雷暴雨，厂房顶部中央排水槽堵塞导致屋顶发生多处渗漏，厂房内纸板成品被雨水浸坏，造成经济损失20多万元。诉讼中，乙公司认为事发当晚暴雨属于不可抗力，其不应承担赔偿责任。

　　通州法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当按照合同约定履行义务。双方合同中特别约定因房屋漏雨渗水造成甲公司经济损失，由乙公司承担责任。根据南通地区历年极端天气、特大暴雨几乎每年都有发生的情况看，事发当晚暴雨并不属于不可抗力，乙方完全可以预见，且事发前甲方多次通知乙方解决屋顶渗雨问题未果，乙方如采取合理预防措施完全可以避免损失发生，故乙方应当就房屋渗漏对甲公司承担赔偿责任。

　　随着我国市场经济快速发展，租赁厂房用于生产经营在日常生产生活中比较普遍。作为房屋出租人应履行交付合格房屋法律义务，对此我国《合同法》明确规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。暴雨在一定条件下可能会构成不可抗力，但南通地处滨江沿海，气候湿润、降水量充沛，特大暴雨几乎每年都有发生，这一情况乙公司应完全能够预见。且本案中出租人乙公司若履行合同约定的防止租赁房屋漏雨渗水的义务，那么完全可以避免这场暴雨给甲公司造成的经济损失。所以，暴雨这一灾害性自然天气在本案中不满足不可抗力的构成要件，故法院作出上述判决，有力维护了承租人的合法权益。

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