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　　甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案［最高人民法院（1999）民终字第152号民事判决书］

　　最高人民法院认为:房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下,其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

　　一肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》（民事卷-1999年卷），人民法院出版社2003年版，第380-383页。

　　关于房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书的问题,也是人民法院在审理房屋租赁合同中经常遇到的一个问题。1995年5月9日建设部发布的《城市房屋出租管理办法》是一个部颁规章，根据《合同法》第13章的规定和最高人民法院《合同法解释（一）》的规定，要求出租房屋必须具有产权证是缺少法律依据的。目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同的效力时，仅仅要求出租人具有房屋所有权（产权没有争议）或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国现行法律中，只有1999年1月1日实施的《房地产管理法》第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。司法实践中,一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的，首先，且不说根据新法优于旧法的原则，人民法院审理涉及房屋租赁合同纠纷案件首先应当考虑适用的是1999年10月1日实施的《合同法》，而且《房地产管理法》第52条内容的本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定,该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则合同无效。按照民法理论,有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅有所有权人，还包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租赁期内或者租赁期届满后擅自转租他人之物的，是否要一概认定这些租赁合同无效，不仅在理论上存在争议,在人民法院司法实践中也仍然做法不一。最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权,否则合同即为无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人的——韩玫:《〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉的解读》，载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第18集，法律出版社2004年版，第17~18页。

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